国家工商行政管理总局 对外贸易经济合作部 国家经贸委


关于《关于外商投资传销企业转变销售方式有关问题的通知》执行中有关问题的规定

(2002.02.21)


各省、自治区、直辖市工商行政管理局、外经贸委、经贸委（厅）：

　　为贯彻执行《国务院办公厅关于开展严厉打击传销专项整治行动的通知》（国办发[2001] 80号）要求，强化对原从事传销经营活动并经批准转变销售方式的外商投资企业（以下简称转型企业）的监督管理工作，现对《关于外商投资传销企业转变销售方式有关问题的通知》（[1998] 外经贸资发第455号）执行中的有关问题规定如下：

　　一、转型企业必须严格遵守《国务院关于禁止传销经营活动的通知》（国发[1998] 10号）和《国务院办公厅转发工商局等部门关于严厉打击传销和变相传销等非法经营活动意见的通知》（国办发[2000] 55号）以及《关于外商投资传销企业转变销售方式有关问题的通知》（[1998] 外经贸资发第 455号）的规定，不得以任何形式从事传销或变相传销活动。

　　二、转型企业不得将雇佣的推销人员以部门、团队、小组等名目组成网络，从事营销活动。

　　三、转型企业对雇佣的推销人员只能按其个人直接推销给最终消费者的产品金额计提报酬，不得对推销人员以介绍加入等名目为由计提任何报酬。转型企业的销售管理人员必须是企业正式员工。

　　四、转型企业必须在其经批准设立的可雇佣推销人员的分公司所在地、市（包括直辖市区、县，下同）辖区内设立店铺后，方可雇佣推销人员推销产品。

　　转型企业原已经批准设立的可雇佣推销人员的省级分公司，应当在其从事推销活动的省（自治区、直辖市）内各地、市设立店铺，并经工商行政管理机关核准登记后，方可雇佣推销人员从事推销活动。

　　五、转型企业应当和雇佣的推销人员签订合同，合同中应注明该推销人员、所属的店铺，每个推销人员只能在一家店铺所在地、市辖区内从事推销活动，不得跨地区从事推销活动。

　　六、转型企业不得雇佣国家公务员、现役军人、全日制在校学生以及法律法规规定不得兼职经商的其他人员从事推销活动。

　　转型企业雇佣的推销人员应具备店铺所在地的身份证或暂住证明。

　　七、转型企业应当保证消费者在其店铺内能够购买到本企业生产的全部产品，不得规定或变相规定部分产品只能通过推销人员购买。

　　八、转型企业不得以购买资料等名义作为雇佣推销人员的前提条件，不得强迫推销人员购买资料。转型企业不得以强制、暗示、诱导等方式要求推销人员买断产品，也不得以交纳培训费、入门费、保证金、押金等名目变相要求推销人员买断产品。

　　九、推销人员向消费者进行产品推销时，应当出示其所属转型企业及所在店铺的证件。推销活动只能就本公司产品性能、功效及使用方法进行介绍，不得做夸大产品功能或贬低同类商品的宣传，不得借机为转型企业招募推销人员，发展下线，也不得借机组织培训活动。

　　十、转型企业推销人员的培训活动应当由转型企业统一组织、承担培训费用，并接受有关部门的检查、监督。培训活动的管理和授讲、辅导人员必须是转型企业正式员工，不允许推销人员组织培训或从事管理活动。培训内容仅限于介绍与产品相关的知识、推销技巧和公司规章制度的解释，不得做夸大产品功能或贬低其它同类商品的宣传。每次培训的推销员人数不得超过50人。

　　转型企业必须编制推销员年度培训计划（包括培训时间、地点、内容、人数等），并于每年11月底前报送国家工商行政管理总局、外经贸部、国家经贸委备案，并接受有关部门的检查、监督。

　　十一、转型企业的推销人员应当按照有关规定从事推销活动，转型企业对推销人员在从事本企业产品推销活动中的违法违规行为承担责任。

　　十二、原国家国内贸易局核发的《推销人员证书》有效期截止到2001年底。自2002年起将由国家经济贸易管理部门会同劳动部门按国家有关规定另行制定管理办法。

　　转型企业应将各省推销人员的数量及有关情况每半年报国家工商行政管理总局、外经贸部、国家经贸委。

　　十三、对转型企业的违法违规行为由工商行政管理机关依据国家有关规定予以查处。

　　十四、本规定自2002年4月1日起实施。

国家工商行政管理总局

对外贸易经济合作部

国家经济贸易委员会


物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。