常德市城镇房屋租赁管理办法

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常德市城镇房屋租赁管理办法

湖南省常德市人民政府


关于印发《常德市城镇房屋租赁管理办法》的通知


各区、县(市)人民政府,市直有关单位:
现将《常德市城镇房屋租赁管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。

常德市人民政府

二00一年七月六日

第一章 总则

第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房地产市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》和国家建设部《城市房屋租赁管理办法》等法律法规及规章的规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市、建制镇的房屋租赁。 本前款所称房屋租赁,是指除旅馆业外房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人居住或从事生、经营活动,承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。
第三条 房屋所有权人的下列行为视为房屋子租赁行为:
(一)将房屋内的场地、柜台、摊位出租给他人使用的;
(二)以合作联营、入股经营等名义将房屋提供给他人使用或共同使用但不承担经营风险只获取固定收益的; (三)将房屋或房屋内的场地、柜台、摊位一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的。
第四条 房屋租赁当事人应遵守国家法律,配合有关部门做好社会治安综合治理工作。
第五条 市和县级人民政府房地产管理部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内的城镇房屋租凭管理工作。
第六条 房屋子租赁实行登记备案件度,依法登记备案并取得《房屋租赁许可证》的房屋子租赁行为受法律保护。 第二章 租赁管理
第七条 房屋子租赁的双方当事人应签订房屋租赁合同,并自房屋租赁合同签订之日起30日内,向房屋所在地县及以上房地产管理部门申请登记备案。 租赁合同依法变更或解除、终止的,租赁当事人应在合同变更或解除、终止之日起10日内到登记备案机关办理变更登记或注销登记手续。
第八条 申请房屋租赁登记备案时,当事人应提交下列文件:
(一)房屋子所有权证或临时建(构)筑物报建审批文件;
(二)当事人居民身份证或其他合法有效身份证件;
(三)书面租赁合同;
(四)其他需要提交的文件、资料:
1、出租委托代管房屋,应提交委托代管人授权出租的证明;
2、出租共有房屋,应提交其他共有人同意出租的证明;
3、出租抵押房屋,应提交抵押权人同意出租的证明;
4、承租人为境外人员的,应提交公安机关签发的居留证件。
第九条 对符合房屋租赁登记备案条件的,房地产管理部门应自受理登记备案申请之日起10日内予以登记,并向出租人颁发《房屋租赁许可证》。
第十条 《房屋租赁许可证》是租赁行为合法有效的凭证。利用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁许可证》应悬挂在房屋醒目位置。 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁许可证》。遗失《房屋租赁许可证》应当向原发证机关申请补发。
第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)未依法取得《房屋所有权证》或未办理临时建(构)筑物合法报建手续的;
(二)房屋权属有争议的;
(三)司法机关或行政机关依法载定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(四)属于违法建筑的;
(五)不符合房屋安全标准的;
(六)不符合公安、环保、卫生等管理部门有关规定的;
(七)其他依法禁止出租的情形。
第十二条 承租人租赁房屋从事生产经营活动的,应按规定向工商行政管理、税务等部门申请办理登记手续。工商行政管理部门在核发营业执照及年检年审时应查验《房屋租赁许可证》。
第十三条 承租人应按租赁合同约定,合理使用承租房屋,不得擅自改变房屋结构、设施和用途。 承租人需要对承租房屋进行正常维修以外的装饰、装修,应事先征得出租人同意,经房屋安全鉴定机构鉴定认可后,办理建工、消防等审批手续。
第十四条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动,损害社会公共利益。 房屋出租给他人居住的,租赁当事人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理,严格遵守治安管理规定。出租人除申领《房屋租赁许可证》外,还应向房屋所在地公安派出所申请登记或签订治安责任保证书。
第十五条 房屋租赁当事人应按法律、法规及规章的有关规定,交纳相关税费。
第十六条 租赁期间,因城市建设需要拆迁租赁房屋的,应服从城市建设需要。凡经营用房出租当事人未在房地产管理部门申请登记备案、未办理《房屋租赁许可证》的,拆迁时不按经营用房予以补偿。
第三章 租赁合同
第十七条 租赁合同应具备以下条款:
(一)当事人的姓名或名称及住所;
(二)房屋座落、面积、结构、装修及设施状况;
(三)租赁房屋用途;
(四)租赁期限;
(五)租赁数额及交付方式;
(六)房屋维修及物业管理的约定;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约的责任;
(十)解决争议的方式;
(十一)当事人约定的其他条款。 当事人订立租赁合同,应当采用书面形式,并使用国家统一制订的示范文本。 第十八条 房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。 临时建(构)筑物的租赁期限不得超过该临时建(构)筑物批准使用的期限。
第十九条 当事人可委托他人代为出租或承租房屋。
第二十条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同;
(一)因不可抗力致使合同不能履行或不能全面履行的;
(二)当事人协商一致,又不损害社会公共利益或他人合法利益的;
(三)符合法律规定或合同约定可变更或解除合同条款的。 因变更或解除租赁合同,造成一方当事人损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任人负责赔偿。
第二十一条 共同承租人一方死亡或退休承租的,其余共同承租人可以继续承租。住宅用房承租人在租赁期间内死亡的,与原承租人共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。但均应按本办法第七条的规定申请登记备案。
第二十二条 房屋租赁期限届满,合同自行终止。承租人需延续租赁关系的,应在合同终止前3个月提出,并经出租人同意,在合同终止前10日重新签订租赁合同,并按本办法第七条的规定申请登记备案。
第二十三条 房屋租赁合同发生纠纷时,当事人双方可自行协商解决,协商不成的,可通过房地产管理产中门或工商行政管理部门调解,也可依合同约定向仲裁机构申请仲裁或者直接向人民法院提出诉讼。
第四章 转租管理
第二十四条 房屋承租人在租赁期限内,经出租人书面同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益,具体办法由双方协定。
第二十五条 房屋转租,出租人与转租双方应当共同签订转租合同,并按本办法第七条规定申请登记备案。 第五章 法律责任
第二十六条 违反本办法有下列行为之一的,由房地产管理部门责令改正,并依法给予行政处罚;
(一)不按期申报、领取《房屋租赁许可证》的;
(二)伪造、涂改《房屋租赁许可证》的;
(三)未征得出租人同意和未办理租赁登记备案手续,擅自转租房屋的。
第二十七条 在房屋租赁活动中,违反工商行政管理、公安、物价、财政、税务、土地管理等法律法规的,由县级以上人民政府有关行政管理部门依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 负有房屋租赁管理职责的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十九 本办法自发布之日起施行。

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关于印发《企业团委基本工作规范(试行)》等十二个团委、团支部(总支)基本工作规范的通知

共青团中央


中青发[2006]48号


关于印发《企业团委基本工作规范(试行)》等十二个团委、团支部(总支)基本工作规范的通知



 



  共青团各省、自治区、直辖市委,军委总政治部组织部,全国铁道团委,全国民航团委,中直机关团工委,中央国家机关团工委,中央金融团工委,中央企业团工委:

  为进一步加强团的基层组织制度建设,推动基层团的工作和团的建设实现科学化、规范化和制度化,团中央在深入调研、广泛征求意见的基础上,研究制定了《企业团委基本工作规范(试行)》、《机关事业单位团委基本工作规范(试行)》、《农村团委基本工作规范(试行)》、《高校团委基本工作规范(试行)》、《中等学校团委基本工作规范(试行)》、《街道团(工)委基本工作规范(试行)》和《企业团支部(总支)基本工作规范(试行)》、《机关事业单位团支部(总支)基本工作规范(试行)》、《农村团支部(总支)基本工作规范(试行)》、《高校团支部(总支)基本工作规范(试行)》、《中等学校团支部(总支)基本工作规范(试行)》、《社区团支部(总支)基本工作规范(试行)》等十二个团委、团支部(总支)基本工作规范。

  各级团组织要高度重视,加强领导,结合本地区、本战线团的工作实际,认真组织好基本工作规范的推行实施工作,加强督导和检查。要将基本工作规范印制成挂图,分类推广到每一个基层团委、团支部(总支)。要充分发挥基本工作规范的作用,进一步健全基层团组织的工作制度,狠抓制度落实,努力保持工作延续性,不断提高规范化水平。要积极探索加强团的基层组织制度建设的新方法新途径,大力开展制度创新。有关基本工作规范推行实施过程中的意见和建议,请及时反馈上报。



                      共青团中央
                      2006年9月13日



企业团委基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、引导团员青年创新创效,立足本职岗位开展技术革新等创新实践活动。定期开展业务学习、技能培训和技能竞赛,不断提高团员青年职工的业务素质。教育引导团员青年安全生产。

  三、弘扬职业道德和诚信准则,组织团员青年积极参与职业文明建设,不断强化团员青年的爱岗敬业观念和岗位奉献意识。

  四、组织开展各类文体活动,丰富团员青年的精神文化生活,推动企业文化建设。加强团的活动阵地建设和管理。

  五、密切联系团员青年,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  六、坚持党建带团建,积极争取把企业团建纳入企业党建的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理等制度体系。推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部(总支)。培养和推荐优秀团员作党的发展对象,培养和推荐青年中的优秀人才进入更重要的生产和工作岗位。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。坚持按期换届,民主选举。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团支部(总支)建设,指导和考核其工作,并将考核结果向同级党组织通报。


机关事业单位团委基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、教育引导机关团员青年牢记全心全意为人民服务的宗旨,勤奋敬业、开拓创新,依法行政、廉洁从政。

  三、切合事业单位业务工作发展需要,积极参与青年专业技术人才队伍建设,不断提高团员青年的工作能力和业务水平。

  四、围绕创建学习型、服务型组织,结合机关事业单位团员青年的特点,有针对性地组织开展团的各项活动。积极为团员青年的学习创造条件,丰富他们的文化生活。加强团的活动阵地建设和管理。

  五、密切联系团员青年,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  六、坚持党建带团建,积极争取把团的建设纳入党的建设的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理等制度体系。推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部(总支)。培养和推荐优秀团员作党的发展对象,培养和推荐青年中的优秀人才进入更重要的工作岗位。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。坚持按期换届,民主选举。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团支部(总支)建设,指导和考核其工作,并将考核结果向同级党组织通报。


农村团委基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。教育团员青年带头贯彻执行党在农村的方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、开发农村青年人才资源,促进农村青年转移就业和自主创业,团结带领团员青年在社会主义新农村建设中建功立业。

  三、深入开展乡村青年文化活动,深化农村精神文明创建活动,大力倡导农村生态文明。引导团员青年养成科学、健康、文明的生活方式,带头移风易俗、革除陋习、保护生态环境。

  四、加强农村青年中心建设和管理。发挥各类青年社团组织的作用。积极整合社会资源,加强农村团的活动阵地建设。

  五、加强和改进流动团员管理和服务工作,做好与流出地、流入地团组织的工作衔接。

  六、坚持党建带团建,积极争取把农村基层团建纳入农村基层党建的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理等制度体系。积极推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部(总支)。培养和推荐优秀团员作党的发展对象,培养和推荐青年中的优秀人才进入更重要的生产和工作岗位。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。坚持按期换届,民主选举。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团支部(总支)建设,指导和考核其工作,并将考核结果向同级党组织通报。因地制宜,灵活设置团的基层组织,做好新经济组织和青年经纪人协会、青年产业协会等新社会组织的团建工作。整顿松散瘫痪的农村团支部。发展团内民主,积极稳妥地开展农村基层团组织的直选试点工作。选拔符合条件的优秀青年担任村团支部书记,并积极推动他们进入村“两委”班子。


高校团委基本工作规范
(试 行)

  一、组织大学生深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。加强和改进大学生思想政治教育,引导大学生树立正确的世界观、人生观和价值观,培养德、智、体、美全面发展的社会主义合格建设者和可靠接班人。

  二、围绕大学生素质拓展,组织开展学生科技学术活动、社会实践活动、志愿服务活动、校园文化活动等,全面提高大学生的综合素质,为大学生成长成才创造条件。

  三、主动了解、掌握大学生的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。帮助大学生树立正确的就业观念,为大学生就业创业提供切实有效的服务。加强大学生心理健康教育。

  四、积极参与有关学生事务的决策和管理。加强对学生会、研究生会的指导。加强或配合做好对学生社团的领导和管理。积极引导各类新型学生组织规范发展。加强团的活动阵地建设和管理。

  五、通过培训、实践锻炼等多种形式,加强对学生干部的培养,提高学生干部的思想政治素质和组织协调能力。

  六、坚持党建带团建,积极争取把高校团建纳入高校党建的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理、团学工作目标管理等制度体系。推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部(总支)。培养和推荐优秀团员作党的发展对象,培养和推荐青年中的优秀人才进入更重要的工作岗位。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。坚持按期换届,民主选举。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团委、团支部(总支)建设,指导和考核其工作,并将考核结果向同级党组织通报。结合实际合理设置团组织,创新设置方式,扩大团组织对大学生的有效覆盖。


中等学校团委基本工作规范
(试 行)

  一、组织中学生深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。加强未成年人思想道德建设,引导团员青年树立正确的世界观、人生观和价值观,做有理想、有道德、有文化、有纪律的,德、智、体、美全面发展的中国特色社会主义事业建设者和接班人。

  二、积极推进素质教育,营造浓厚的学习氛围,开展丰富多彩的社会实践和志愿服务活动、科技活动、校园文化活动等,提高团员青年学习、实践和创新能力。加强法制教育。

  三、加强团的活动阵地建设和管理。深化和创新中学生公民素质教育和成人仪式教育活动。充分发挥爱国主义教育基地和青少年社会实践基地的教育功能。加强中学生校外工作者队伍建设。

  四、加强中学生团校建设,加强对学生会的指导和对少先队的领导,加强对学生社团的领导和管理,积极引导各类新型学生组织规范发展。

  五、密切联系团员青年。了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。做好心理健康教育工作,促进团员青年身心健康成长。

  六、坚持党建带团建,把团的建设纳入党的建设的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理、团学工作目标管理等制度体系。推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部。培养和推荐优秀团员作党的发展对象。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。坚持按期换届,民主选举。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团支部(总支)建设,指导和考核其工作。


街道团(工)委基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、积极承担协助政府管理青少年事务的职能,组织开展志愿服务、青少年法制宣传教育、预防青少年违法犯罪和未成年人保护等工作,扶持青年就业创业,帮扶青少年中的弱势群体,推动青年文明社区建设。

  三、因地制宜,积极探索新的基层组织设置方式,扩大团组织对团员青年的有效覆盖。按照属地化管理原则,扎实开展非公有制经济组织团建工作。不断创新工作载体,改进工作方式,推动实现社会化运作、项目化管理。加强和改进流动团员管理和服务工作,做好流出地、流入地团组织的工作衔接,以人为本,强化服务。

  四、加强青年中心建设和管理,加强基层团的外围组织建设。积极整合社会资源,实现优势互补、资源共享,加强社区团的活动阵地建设。

  五、密切联系团员青年,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  六、坚持党建带团建,把团的建设纳入党的建设的总体规划。认真贯彻落实同级党委和上级团委的工作部署,定期汇报工作。

  七、加强团组织制度建设,健全团的组织生活、团务公开、团员管理、团干部教育管理等制度体系。推动团的工作信息化和网络化建设。

  八、做好团员发展、团籍管理、团费收缴管理、团的组织统计、组织关系转接等基础团务工作。评选表彰优秀团员、团干部和团支部(总支)。培养和推荐优秀团员作党的发展对象,培养和推荐青年中的优秀人才进入更重要的工作岗位。对违反团纪的团员、团干部进行批评教育和组织处理。

  九、坚持民主集中制,加强班子自身建设和作风建设。组织团员青年积极参与团内民主实践。

  十、加强所属团支部(总支)建设,指导和考核其工作,并将考核结果向同级党组织通报。发展团内民主,积极稳妥地开展街道团组织的直选工作试点。配齐配强社区团支部书记,探索建立青少年事务专职社会工作者队伍。


企业团支部(总支)基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、组织团员青年立足岗位作贡献,积极投身企业改革和创新实践,参与青工技能培训、竞赛及青年文明号、青年岗位能手、青年安全生产示范岗创建等活动。教育团员青年不断强化爱岗敬业观念,增强岗位奉献意识。

  三、组织团员青年参与企业文化建设,积极参加各种文体活动,丰富精神文化生活。

  四、密切联系团员青年,定期与团员青年谈心,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真贯彻落实上级团组织的工作安排。

  六、认真执行团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党和优秀团员青年的举荐工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。


机关事业单位团支部(总支)基本工作规范
 (试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、教育引导团员青年加强业务学习,切实履行工作职责,求真务实,爱岗敬业,甘于奉献,努力创造一流业绩。

  三、结合机关事业单位实际,组织开展积极向上、形式多样的文体活动,丰富团员青年的文化生活。

  四、密切联系团员青年,定期与团员青年谈心,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真落实上级团组织的工作安排。

  六、认真执行团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党和优秀团员青年的举荐工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。


农村团支部(总支)基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。教育团员青年带头贯彻执行党在农村的方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、关心团员青年的成长成才,创新工作载体,丰富工作项目,在学习教育、就业创业、增收致富等方面提供切实有效的服务,组织带领农村青年积极投身社会主义新农村建设。

  三、组织团员青年积极参与乡村青年文化活动,丰富农村青年的精神文化生活。倡导科学、健康、文明的生活方式,引导团员青年带头移风易俗、革除陋习、保护生态环境。

  四、密切联系团员青年,定期与团员青年谈心,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难。帮扶青少年中的弱势群体。维护团员青年在劳动、受教育、婚姻自由等方面的合法权益。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真贯彻落实上级团组织的工作安排。

  六、落实好团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党和优秀团员青年的举荐工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。


高校团支部(总支)基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。配合加强和改进大学生思想政治教育,引导大学生树立正确的世界观、人生观和价值观,做德、智、体、美全面发展的社会主义合格建设者和可靠接班人。

  二、围绕大学生素质拓展,针对学生学习、文化和生活的具体需求,组织团员青年参与学生科技学术、社会实践和志愿服务等活动,丰富校园文化生活,提高学生的综合素质。

  三、组织团员青年参与有关学生事务的自我管理。

  四、密切联系团员青年,促进团员青年身心健康发展。定期与团员青年谈心,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真贯彻落实上级团组织的工作安排。

  六、落实好团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党和优秀团员青年的举荐工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。


中等学校团支部(总支)基本工作规范
(试 行)

  一、配合未成年人思想道德建设,教育和引导团员青年树立中国特色社会主义的理想信念和正确的世界观、人生观、价值观,养成高尚的思想品质和良好的道德情操,努力培育有理想、有道德、有文化、有纪律的,德、智、体、美全面发展的中国特色社会主义事业建设者和接班人。组织团员青年学习《团章》和团的基本知识。

  二、落实素质教育的要求,营造浓厚的学习氛围,有针对性地组织团员青年参与各种课外学习、文体和志愿服务活动。

  三、组织团员青年参与实践教育、体验教育、养成教育,注重自觉实践、自主参与,引导团员青年在学习道德知识的同时,自觉遵循道德规范。加强法制教育。

  四、密切联系团员青年,促进团员青年身心健康发展。定期与团员青年谈心,了解、掌握团员青年的思想动态和现实需求,听取和反映他们的意见与建议,帮助他们解决实际困难,维护他们的合法权益。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真贯彻落实上级团组织的工作安排。

  六、落实好团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。


社区团支部(总支)基本工作规范
(试 行)

  一、组织团员青年深入学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面贯彻落实科学发展观,自觉践行社会主义荣辱观,坚定共产主义理想和中国特色社会主义信念。学习贯彻党的基本路线和方针政策。学习《团章》和团的基本知识。

  二、密切与团员青年的联系,结合团员青年的具体需求,提供有针对性的服务项目。发展社区文化,引导青少年积极参与社区事务,做好社区便民利民服务工作。

  三、加强和改进流动团员管理和服务工作,为流动团员提供维权、就业创业、文化生活等方面的具体有效的服务。实现无组织归属团员的社区化管理。对属地内在职、在校团员实行双重覆盖、双重管理。

  四、加强社区志愿者服务站、青少年维权岗社区服务站(点)、社区青少年法律学校建设。积极培育各类新型青少年社团组织,构建社区团组织联系青年的新型纽带。

  五、定期向党组织汇报工作,积极争取党组织对团的工作的支持。认真贯彻落实上级团组织的工作安排。

  六、落实好团的组织生活制度。定期召开团支部大会、团支部委员会和团小组会,组织好团员教育评议,按期进行团员年度团籍注册,丰富团课的内容和形式。组织开展丰富多彩的主题团日活动,规范团的活动仪式。

  七、做好入团积极分子培养、团员发展、团员统计、团费收缴、团员超龄离团等基础团务工作。做好团员的推优入党和优秀团员青年的举荐工作。维护团员基本权利,督促团员履行义务。评选优秀团员,批评、教育或协助处理违反团纪的团员。

  八、加强团支部(总支)自身建设。坚持按期换届和民主选举。定期开展业务学习和岗位培训。



刍议信托法中回归信托与拟制信托的关系

作者:王巍 李亮 丁晓娟

原载:信托法律网(www.trustlaws.net)


Discussion on Relationship between Resulting Trust and Constructive Trust in Trust Law


摘要:回归信托和拟制信托在英美法系的信托法中都占有重要地位。前者是在财产出让人意思表示不明确且实际已转移财产的情况下,由法院推定财产出让人(委托人兼受益人)与财产受让人(受托人)之间成立事实上的信托关系。后者是法院为实现公平正义而通过判决方式强制设立的信托,其实质是法院运用信托原理来矫正不当财产关系的一种司法救济手段。它们之间既有相似和相通之处,也有不同之处,但都反映了英美法系特殊的法律环境和法律文化。从信托法的视角研究回归信托与拟制信托的关系,有助于发展我国的信托理论和实务。

关键词:信托 信托法 回归信托 拟制信托


一、引言

回归信托(resulting trust )(1)和拟制信托(constructive trust )(2)在英美法系的信托法中占有重要地位(3)。英国《1925年财产法》(Law of Property Act,1925)第53条(2)承认了回归信托,从而突破了明示信托(express trust)的设立形式。《美国信托法重述(第2版)》第十二章(第404条至第460条)则专门规定了“回归信托”,总计57条。英国目前只承认制度性拟制信托,把拟制信托作为一种实体法制度,一旦出现一定的情形,即自动产生拟制信托;美国和英联邦其他司法管辖区承认救济性拟制信托,即只要为实现正义,法院可以自由裁量地给予拟制信托的救济,以防止第三人获得不当得利(4)[1]。目前在我国的信托法理论中,虽然将回归信托和拟制信托归属于默示信托(implied trust),同时也对二者的内容有简要的定性阐述,但缺少对二者关系的深入探讨。本文试图从信托法的视角出发,对回归信托与拟制信托之间的关系加以分析,以期有益于今后的理论和实务。

二、回归信托和拟制信托的概念界定

就回归信托而言,回归(resulting)一词中的“sulting”与翻筋斗(somersault)拥有相同的拉丁词根“sault”,如果严格地按照字面解释,回归(resulting)的意思是“往回跳”,这一解释清楚地说明了“回归”的含义[2]。所谓回归信托,是指信托设定后由于一定的事由使得该信托没有生效,或者设立信托的意愿没有达成的情形下,委托人或者其继承人以受益人的身份享受信托利益时方才承认其成立的信托。此时,与原信托不同,受托人有义务将信托财产(剩余财产)返还给权利归属人。[3]最简单地讲,回归信托系委托人意思不明时,法院推定信托财产为委托人利益存在,受托人须将信托财产返还于委托人,此种推定并可以反证推翻(5)。笔者认为,回归信托是在财产出让人意思表示不明确且实际已转移财产的情况下,由法院推定财产出让人与财产受让人之间成立事实上的自益信托关系,即把财产出让人作为委托人(受益人),由财产受让人担任受托人,并且后者负有向前者转移信托财产及给付信托利益的义务。

就拟制信托而言,由于英国法没有清楚地界定拟制信托的定义,其范围已故意留下模糊性,以致法院在决定特殊案例中需要的正义时不会受技术上的限制(6)。拟制信托作为一种剩余类型的信托,在法院需要实施一项信托而没有其他合适种类的信托时,便可发挥作用;其最重要的特点是通过实施法律而产生,即不管财产所有人的意图如何,由衡平法强制实施[4]。通常而言,拟制信托是指在某些情况下,受托人或居于受信任者地位的其他人,通过他们的受托人地位或受信任者地位获得了利益,衡平法为保护受益人的权益而推定成立的信托[5]。即拟制信托全然与当事人意思无关,系法院创设而成以达衡平目的[6]。概而言之,拟制信托就是法院为实现公平正义而通过判决方式强制设立的信托,其实质是法院运用信托原理来矫正不当财产关系的一种司法救济手段。例如,甲以欺诈方式取得乙的财产权,法院为保护乙的利益,可成立拟制信托,使甲成为乙的受托人,负有为乙的利益而持有该信托财产的义务。

三、回归信托与拟制信托之间的相似之处

回归信托和拟制信托都是特殊的信托,与通常意义上的信托迥然相异。《美国信托法重述(第2版)》第2条“信托的定义”中明确指出:“信托法重述所指的信托,在没有‘慈善’、‘回归’、‘拟制’等限制词的情况下,是一种有关财产的信义关系(fiduciary relationship),产生于一种设立信托的明示意图,一个人享有财产的法定所有权并负有衡平法上的义务,为另一个人的利益处分该财产。”由此可见,回归信托和拟制信托并非一种有关财产的信义关系,也不是产生于一种设立信托的明示意图,即完全不同于明示信托(express trust),而是属于默示信托(implied trust)。明示信托是委托人依自己的意愿明示设立的,虽然设立方式多样,但在有些情况下,则必须满足形式上的要求(如涉及处分土地权益的明示信托就必须采取书面形式方为有效)。默示信托是依委托人未予明示的假定意图或依法律的实施而成立的信托,即它是法院根据特定的事实、行为、关系或者为了实施法律而推定成立的,不必满足设立信托的形式要求,由法院施加即可成立信托关系。因此,笔者将回归信托与拟制信托之间的相似之处大致总结如下:

第一,二者同属于默示信托,与明示信托严格区分开来,并且都可以纳入到非意定信托的范畴。同时,笔者认为,回归信托和拟制信托也完全有别于法定信托(statutory trust)。通常而言,法定信托是依法律的直接规定而强制成立的信托。例如,依英国法律,在有些情况下,议会的制定法直接规定,必须以信托方式持有特定的财产,从而成立法定信托,主要有以下几种:土地信托、遗产管理信托、破产受托人[7]。尽管回归信托和拟制信托与法定信托之间也有相似性,即都不是依据财产出让人(委托人)明确的意思表示而成立,但它们之间的区别也是很明显的:法定信托的类型由法律直接且明确地加以规定,而回归信托和拟制信托则缺少法律的直接依据,需要法院在具体的审判中依职权而设立。

第二,二者的成立都不是起因于财产出让人(委托人)的明示意图,而是在司法程序中由法院作为救济手段而创设,即回归信托和拟制信托都是“事后”救济的结果。对此,上文已多有论述,这里不再赘述。

第三,二者都在事实上发生了财产权的转移,即财产受让人(受托人)已经事实上成为财产的所有者。

第四,二者都在结果上形成了财产受让人(受托人)为财产出让人(委托人兼受益人)管理或处分信托财产的自益信托关系,并且都使先前不稳定且缺失公平正义的财产关系得以恢复或矫正。

第五,二者都可在通常情况下被强制实施。

第六,二者的当事人关系均有别于一般信托,尤其是受托人的权利(力)、义务和责任通常与一般受托人不同。

第七,二者的个案差异性都非常明显,即法院对不同案件的当事人施加不同的法律关系,尤其是不同案件的受托人在权利(力)、义务和责任方面通常也不尽相同。

第八,二者在设立上也有互动,例如法院为实现同居者之间财产的衡平分配而设立的拟制信托,即基于购买者回归信托之理念[8]。尤其需要强调的是,假定的回归信托是由法院根据情况做出假定而施加的,与拟制信托相似,所以,有时候法院并未严格区分拟制信托与回归信托,有的法官甚至将两者互换使用[9]。另外,当一对已婚或者未婚夫妇已在一起建立家庭时,如关系破裂或者一方破产等事件可能产生对各自在家庭中利益的争议时,即可通过强制实施回归信托或者拟制信托以及其他方式获得解决[10]。

四、回归信托与拟制信托之间的不同之处

从某种意义上讲,回归信托与拟制信托的主要区别在于:前者与委托人的推定意思有关,后者则与委托人的意思没有关系,即后者通常不考虑当事人明示或假定的意图。笔者认为,回归信托和拟制信托均来自于英美法系的特殊法律环境,探讨二者之间的差别应该结合各自的适用范围以及判例等。

(一)适用情形