广州市信息化促进条例

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广州市信息化促进条例

广东省广州市人大常委会


广州市第十三届人民代表大会常务委员会公告第98号



广州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于2011年4月27日通过的《广州市信息化促进条例》,业经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2011年7月29日批准,现予公布,自2012年1月1日起施行。



广州市人民代表大会常务委员会
2011年9月6日



广州市信息化促进条例

(2011年4月27日广州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过 2011年7月29日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准 2011年9月6日公布 自2012年1月1日起施行)

第一章 总 则

第一条 为加快信息化建设,规范信息化管理,提高信息化水平,促进经济发展和社会进步,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市信息化规划与建设、信息产业发展、信息技术推广应用、信息资源开发利用及其相关管理活动。
第三条 信息化发展应当遵循科学先进、统筹规划、统一标准、实用高效、资源共享和保障安全的原则。
第四条 市、区、县级市人民政府应当加强对信息化工作的领导,将信息化发展纳入国民经济和社会发展规划,建立健全信息化工作领导协调机制,并制定政策、采取措施推动信息化发展。
市、区、县级市人民政府应当在每年财政预算中安排信息化发展经费,用于开展信息化建设,推动信息技术创新和信息产业发展。
市人民政府应当根据本市国民经济和社会发展需要,每年向社会公布信息产业发展重大项目、重点领域、关键技术和产品指南等信息,支持和引导信息产业发展。
第五条 市信息化主管部门负责本市信息化的统筹规划、指导协调和监督管理工作,组织实施本条例。市人民政府其他相关行政管理部门应当按照各自职责协同实施本条例。
区、县级市信息化主管部门具体负责本辖区内信息化的规划、协调和监督管理工作。
第六条 市信息化主管部门会同市人力资源和社会保障行政管理部门每年对市人民政府各行政管理部门行政负责人以及各区、县级市人民政府行政负责人推动本部门、本区域信息化工作的绩效进行考核。考核内容包括信息化技术应用、信息资源共享和整合、信息管理与安全保障等方面的绩效。
考核的具体办法由市人民政府制定。
第七条 国家机关、企事业单位和个人应当遵守和执行国家、省、市有关信息安全保障的规定。
市信息化主管部门应当会同公安、国家安全、保密等相关行政管理部门建立信息安全情况通报和应急处理协调机制。

第二章 信息化规划与建设

第八条 市信息化主管部门应当会同相关行政管理部门,根据国家、省的信息化发展规划和本市国民经济和社会发展规划,编制本市信息化发展规划,报市人民政府批准后实施。
各区、县级市信息化主管部门根据本市信息化发展规划,编制本区域信息化发展规划,报同级人民政府批准后实施,并报市信息化主管部门备案。
第九条 制定和实施信息化发展规划应当遵循城乡统筹、均衡发展、集约建设、资源共享的原则,避免盲目投资和重复建设。
信息化发展规划应当包括信息工程建设、信息产业发展、信息技术推广应用、信息资源开发利用和信息安全保障等内容,并设定具体目标,提出主要任务和重大项目,明确保障措施和实施步骤。
第十条 市人民政府各行政管理部门根据市信息化发展规划,编制本管理领域的信息化专项规划,报市信息化主管部门批准。
跨管理领域的信息化专项规划由市信息化主管部门组织相关行政管理部门,根据信息化发展规划编制,报市人民政府批准。
第十一条 市信息化主管部门应当会同市规划、城乡建设、文化广电新闻出版等行政管理部门,根据市城市总体规划、控制性详细规划以及信息化发展规划,编制本行政区域通信网、互联网、广播电视网等公共信息基础设施建设规划,报市人民政府批准后实施。
第十二条 编制信息化发展规划、信息化专项规划和公共信息基础设施建设规划,应当组织专业论证,除法律、法规规定保密的外,应当公开征求公众意见。
第十三条 信息化发展规划、信息化专项规划和公共信息基础设施建设规划一经批准,不得随意变更;确有必要作出重大变更的,编制机关应当向原批准机关报告变更的理由,并按照原批准程序重新报批。
第十四条 市、区、县级市信息化主管部门应当及时向社会公布信息化发展规划及其执行情况,接受社会监督。
第十五条 市、区、县级市人民政府相关行政管理部门应当根据国家规定,推进通信网、互联网、广播电视网在业务、网络和终端等方面的融合,实现集约化建设和管理。
第十六条 新建、改建、扩建通信网、互联网、广播电视网等公共信息基础设施,应当符合公共信息基础设施建设规划,并依法办理城乡规划、用地、建设、环境保护等审批手续。对不符合建设规划的公共信息基础设施,规划、国土、城乡建设、环境保护等相关行政管理部门不予审批。
任何单位和个人不得擅自拆除、迁移或者损毁通信网、广播电视网、互联网等公共信息基础设施。
第十七条 市、区、县级市人民政府及相关行政管理部门应当结合我市实际,加强农村信息化基础设施和农村综合信息服务体系建设,开发、利用和整合农业信息资源,促进农产品电子商务的发展,提高农村农业信息化水平,推进城乡一体化发展。
第十八条 全部使用或者部分使用财政资金的年度信息工程建设计划,应当按照下列规定制定:
(一)市、区、县级市信息化主管部门根据信息化发展规划和信息化专项规划,发布下一年度全部使用或者部分使用财政资金的本级信息工程建设计划项目申报指南;
(二)项目单位根据申报指南编制项目建设方案报同级信息化主管部门审核;
(三)市、区、县级市信息化主管部门对项目建设方案的必要性、技术可行性和经济合理性进行审核;
(四)审核通过的项目按照规定办理相关审批手续后,由市、区、县级市信息化主管部门汇总并形成年度信息工程建设计划。
市、区、县级市信息化主管部门应当将年度信息工程建设计划向社会公布,并监督实施。
未纳入年度信息工程建设计划的项目,财政行政管理部门不予安排资金。
第十九条 全部使用或者部分使用财政资金建设的信息工程完成后,应当及时进行验收。未经验收或者验收不合格的不得正式交付使用。具体验收程序和规范由市人民政府制定。
第二十条 使用非财政资金建设的全市性公共信息基础设施建设工程,项目单位应当自工程竣工验收后三个月内将工程信息报市信息化主管部门备案。
前款规定的全市性公共信息基础设施建设工程包括信息网络、信息技术综合应用、信息资源开发利用、信息安全保障等涉及本市全局性、基础性的信息工程。
第二十一条 全部使用或者部分使用财政资金的信息工程建设,应当符合政府采购等有关法律、法规的规定。
从事信息工程建设的单位依照国家规定需要经过资质认证的,应当依法取得资质认证。未经资质认证的单位,不得承揽或者以其他有资质单位的名义承揽相应的信息工程;已经资质认证的单位,不得超越其资质等级承揽信息工程。
第二十二条 政府门户网站、政务网络系统、信息安全系统、数据备份和灾难恢复系统以及基础信息资源库等电子政务的公共信息基础设施,应当按照信息化发展规划、信息化专项规划和公共信息基础设施建设规划进行建设。
前款规定的基础信息资源库指包括自然人信息、法人及其他组织信息、自然资源和地理空间信息、宏观经济信息四项基础信息的资源数据库。

第三章 信息产业发展

第二十三条 市人民政府应当加强信息产业基地和信息产业园区建设,重点扶持基地和园区内的公共技术服务平台、信息化应用平台的建设,支持技术研发、培训等配套服务机构的发展。
第二十四条 市人民政府应当在支持企业自主创新、重大项目建设和先进适用技术研发方面优先安排与国家、省信息产业专项资金相配套的资金,对关系本市信息产业发展全局的重点领域、重大项目和关键技术安排资金予以扶持。
市人民政府应当对从事电子信息、软件开发、网游动漫等信息产业的中小企业给予扶持,支持其进行信息技术自主创新。
第二十五条 市、区、县级市人民政府应当建立和完善多元化的信息产业投融资机制,鼓励和引导企业、其他经济组织和个人投资信息产业。
第二十六条 市人民政府应当加强信息技术知识产权的推广和保护,培育和发展信息技术知识产权交易市场,促进信息技术转让和成果转化。
市、区、县级市人民政府应当加大对信息技术自主创新产品的扶持力度,实行信息技术自主创新产品的政府首购和订购制度。
第二十七条 市、区、县级市人民政府应当制定扶持政策,促进信息服务企业的发展。
第二十八条 市信息化主管部门应当会同市经贸、外经贸、统计、知识产权等相关行政管理部门对信息产业运行进行监测、评估和预测,建立风险预警机制。
第二十九条 市、区、县级市信息化主管部门应当会同同级统计行政管理部门,对本行政区域内的信息化应用水平及信息产业运行进行调查、分析,为发展信息产业提供科学决策的依据。
市、区、县级市人民政府各行政管理部门、企事业单位和社会团体应当按照要求提供相关数据。
第三十条 市、区、县级市信息化主管部门应当会同同级人力资源和社会保障行政管理部门根据信息化发展的需要,制定信息化人才引进计划,建立人才引进的优惠和激励制度,支持政府各行政管理部门、企事业单位引进实用型和创新型的信息化人才,协调解决引进人才及其配偶和子女的入户、子女入学、居住、医疗等方面的具体问题。
第三十一条 高等院校、科研院所、职业教育培训机构等应当按照用人单位和市场的实际需求,采取多种形式培养实用型和创新型的信息化人才。
用人单位应当按照职业教育、专业技术人员继续教育等法律、法规的规定,加强本单位信息化人才的职业教育和在职培训,提高信息技术应用和管理水平。
第三十二条 市、区、县级市人民政府应当扶持本市信息化行业组织的发展,支持信息化行业组织建立健全各项自律性管理制度,指导其制定并组织实施行业职业道德准则。
本市信息化行业组织应当根据本行业的特点,制定和推行信息技术产品生产经营、软件开发和信息服务市场等方面的行业规范,加强行业自律,依法开展信息技术产品和信息服务的市场调查、信息交流、人才培训、咨询评估等服务。

第四章 信息技术推广应用
第三十三条 市、区、县级市人民政府及相关行政管理部门应当制定具体政策和措施,扶持和引导社区信息化建设,构建社区服务管理信息平台,改善社区服务和管理。
第三十四条 市、区、县级市人民政府及相关行政管理部门应当加强对农村的信息服务和指导,建立农业信息收集和发布制度,推广信息技术在农业生产、农村社会管理、农村文化生活等方面的应用,促进农村经济社会发展。
第三十五条 市、区、县级市人民政府应当推动企业建立和完善信用评价、网上交易、物流系统,促进电子商务的发展。
市人民政府有关行政管理部门应当运用信息技术,建立企业和个人信用信息资源库,方便公众查询信用信息,维护市场秩序。
第三十六条 市、区、县级市人民政府应当鼓励和引导企业应用信息技术改造传统产业,促进传统产业的转型升级,推进信息化和工业化的融合。
鼓励企事业单位加大对信息技术推广应用的资金投入。
第三十七条 市信息化主管部门应当会同相关行政管理部门按照自主创新和引进吸收相结合的原则,组织实施市人民政府确定的信息化重点推广应用项目。
第三十八条 市人民政府各行政管理部门应当根据本市信息化发展规划和本管理领域的信息化专项规划,结合业务需要,依托全市统一的电子政务网络平台,组织本管理领域的电子政务建设,除国家有特别规定外,不得新建专用网络,已经建成的专用网络,应当整合接入全市统一的电子政务网络。
市、区、县级市人民政府及其行政管理部门应当按照建设服务型政府的要求,在优化业务流程基础上,应用网络信息技术在线行使公共服务、行政审批、应急指挥、市场监管等行政职能。
市、区、县级市人民政府及其行政管理部门应当利用电子信息手段依法公开政府信息,在公共场所提供无线上网和电子触摸屏等设施,方便公众查询信息,为公众生活提供便利。
第三十九条 科技、教育、文化、医疗卫生、社会保障、金融保险和供水、供电、供气、电信、广播电视、公共交通等承担公共服务的企事业单位,应当根据本行业实际,完善电子信息服务体系,应用信息技术开展业务查询、服务预订、费用收缴等工作,扩大信息技术应用领域,提高社会公共服务水平。
前款规定的承担社会公共服务的企事业单位所提供的信息服务应当符合信息交流的无障碍标准,为残疾人平等参与社会生活创造无障碍环境。
第四十条 市人民政府应当扶持中小企业运用信息化手段,促进技术进步和产业升级,并鼓励社会各方面力量建立面向中小企业的信息技术应用服务平台,为中小企业提供服务。
第四十一条 鼓励企业和个人应用信息技术依法从事商务活动,推进电子商务、电子金融等信息服务业的发展。
第四十二条 市、区、县级市信息化主管部门应当定期组织开展信息技术交流、信息化成果展示及应用推广。
本市广播、电视、互联网、报纸等媒体应当开展信息化宣传。
本市中、小学校应当按照国家课程标准要求开设信息技术课程,普及信息技术教育,合理、有效应用信息技术开展教育教学工作。

第五章 信息资源开发利用

第四十三条 市人民政府应当建立统一的基础信息资源共享交换平台,通过电子政务网络系统实现政府各行政管理部门基础信息资源共享和业务协同。
市、区、县级市人民政府及其行政管理部门应当根据职责分工,开发政府信息资源,建立相应的数据库及应用系统。
第四十四条 市信息化主管部门应当根据政府各行政管理部门依法行使职责的需要,制定基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围。
制定基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围,应当组织专业论证,征求政府各行政管理部门和相关单位的意见。
市、区、县级市人民政府各行政管理部门和相关单位应当根据前款规定的基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围,准确、完整、无偿、及时地向基础信息资源共享交换平台提供本部门、本单位的相关信息。
市、区、县级市人民政府各行政管理部门应当根据职能需要使用基础信息交换目录、技术规范和范围内的信息。
第四十五条 市、区、县级市人民政府各行政管理部门根据职能,需要使用基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围之外的信息的,可以向相关行政管理部门提出共享要求,除涉及国家秘密或者法律、法规另有规定的外,相关行政管理部门应当无偿提供。
第四十六条 市、区、县级市人民政府各行政管理部门应当根据信息采集规范的规定,采集基础信息资源库的信息,不得重复采集、多头采集。
信息采集规范由市信息化主管部门会同相关行政管理部门遵循依职能采集,谁采集、谁更新,保障数据来源唯一性的原则制定,报市人民政府批准后实施。
对已重复采集的信息,市、区、县级市人民政府各行政管理部门应当在同级信息化主管部门统筹规划和监督指导下进行整理,形成统一、规范的基础信息资源库。
第四十七条 基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围以及信息采集规范在实施过程中,相关行政管理部门有争议的,应当在市信息化主管部门主持下进行协调。协调不成的,争议双方可以书面提请市人民政府裁定。
第四十八条 公民、法人或者其他组织可以对政府依法公开的信息进行公益性或者经营性的增值开发,但不得侵害他人的合法权益。
第四十九条 公民、法人或者其他组织采集他人信息,应当经当事人同意,并明确约定使用范围。法律、法规另有规定的除外。
第五十条 金融、保险、电信、供水、供电、供气、医院、房产中介、物业服务以及其他掌握公众信息的单位,不得将其在提供服务过程中获得的公民、法人和其他组织的信息出售或者以其他方式非法提供给他人。

第六章 法律责任

第五十一条 市、区、县级市信息化主管部门和其他相关行政管理部门有下列行为之一的,由本级人民政府或者上一级主管机关通报批评;情节严重或者造成严重后果的,由任免机关或者监察机关按照管理权限对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
(一)违反本条例第八条、第十条规定,未按要求编制信息化发展规划、专项规划的;
(二)违反本条例第十二条规定,编制信息化发展规划、信息化专项规划和公共信息基础设施建设规划未公开征求公众意见的;
(三)违反本条例第十四条规定,未将信息化发展规划及其执行情况及时向社会公布的;
(四)违反本条例第二十八条规定,未对信息产业运行进行监测、评估和预测的;
(五)违反本条例第二十九条规定,未对本行政区域内的信息化应用水平及信息产业运行进行调查、分析的。
第五十二条 违反本条例第十九条规定,全部使用或者部分使用财政资金建设的信息工程未经验收或者验收不合格即正式投入使用的,由市、区、县级市信息化主管部门要求限期改正;逾期不改正或者造成严重后果的,由市、区、县级市信息化主管部门提请任免机关或者监察机关按照管理权限对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第五十三条 违反本条例第二十一条第二款规定,未经资质认证的单位承揽或者以其他有资质单位的名义承揽相应的信息工程,或者已经资质认证的单位超越其资质等级承揽信息工程的,由市、区、县级市信息化主管部门责令限期改正;逾期不改正或者情节严重的,处以三万元以上十万元以下罚款。
第五十四条 违反本条例第四十四条第三款、第四款规定,未能准确、完整、无偿、及时地向基础信息资源共享交换平台提供本部门、本单位相关信息,或者超越职能需要使用信息的,由市、区、县级市信息化主管部门要求限期改正;逾期不改正或者造成严重后果的,由市、区、县级市信息化主管部门提请任免机关或者监察机关按照管理权限对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
第五十五条 有关行政管理部门有下列行为之一的,由市、区、县级市信息化主管部门要求限期改正;逾期不改正或者造成严重后果的,由市、区、县级市信息化主管部门提请任免机关或者监察机关按照管理权限对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
(一)违反本条例第四十五条规定,无法定事由拒不将基础信息资源共享交换目录、技术规范和范围之外的信息无偿与其他政府部门共享的;
(二)违反本条例第四十六条规定,不遵守信息采集规范重复采集或者多头采集信息的。
第五十六条 市、区、县级市信息化主管部门和其他相关行政管理部门及其工作人员在信息化工作中有其他徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守行为的,由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十七条 公民、法人或者其他组织对依法公开的信息进行开发利用时侵害他人合法权益的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
除法律、法规另有规定外,未经当事人同意,采集、使用、泄露或者售卖个人信息的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第五十八条 本条例自2012年1月1日起施行。


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浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师

2002年4月,笔者接受某房地产开发公司的委托,承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件,该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司(以下简称房地产开发公司)购买顶层住宅一套,双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》,约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权,凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾,凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积,不得转让为由,要求解除《补充协议》,终止履行。该案经法院调解,最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》,收回屋顶平台,凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶,在昆明也产生了相类似的案例,李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼,入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水,李女士又无法进入邻居已购得的屋顶,李女士遂向法院起诉,要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是,最终双方经过法庭调解,李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地,据《厦门日报》2002年7月11日报道,该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台(晒台或露台)的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此,法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为,随着我国房地产经济的纵深发展,针对屋顶平台的权属、转让等法律问题,应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值,肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台,是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析,异产毗连房屋(指结构相连或具有共有的房屋)的毗连部分,往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分,同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台,它不仅是下层单元的“盖”,还是整栋房屋的“顶”,而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元,具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析,屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件,起着覆盖,遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外,屋顶平台在风力等自然力的作用下,还具备一定的承重作用。从功能上看,屋顶平台是整栋房屋的屋顶,对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用,是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性,具备空旷、阳光充足等特点,又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用,是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢?学术界对此颇有争议,笔者认为:在合理的范围内,将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用,符合国际惯例和社会公益,应当予以支持。如日本东京,由于人口稠密,绿化不足,政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京,为筹办2008年北京奥运会,特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景,如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设,则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题,给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先,屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2、20米(含)以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说,根据我国现行建筑规范,屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的,更不可能计入分摊面积。其次,屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定,《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性,且具备多种使用价值,但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点,我们得出的推论是:屋顶平台的面积不在建筑面积之内,屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是,屋顶平台是可以丈量,具备多种实用功能的实实在在的面积,屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看,承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个:一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》,而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展,对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上,更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前,不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金,一是借屋顶平台设置广告位出租,一是变相提高顶层房屋价格,以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定,且实际侵害了全体业主的经济利益。 然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种,或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护,或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为,以上两种途径均是适当之道,可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述,仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨,即:某一特定权利人获得屋顶平台特有权利,必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制,就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让,需要解决的法律问题包括:
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利,并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑,屋顶平台需满足消防安全之需要,屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人,另一方当事人应为房屋的全体业主,房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托,物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范,承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性,但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积,忽视了屋顶平台的价值定位,给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此,建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积,并在规划、报建、房屋勘测,以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发,商品房在未经出售之前,房屋归房地产开发商所有;出售之后,归房屋受让的业主所有。由此,屋顶平台的原始所有权人应以此而推,即商品房在未经出售之前,屋顶平台的所有权人为开发商;商品房在出售之后,屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决,将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人,受让后,该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度,就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认,以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
(1) 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可,不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
(2) 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时,转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
(1) 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制:
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后,开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为,屋顶平台作为一项不动产,其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利,实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平,不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主,开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”,必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数,已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量,且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后,方可进行屋顶平台的转让。
(2) 转让方式:
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议,业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份,方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多,应在出售时按照公平竞价原则进行,价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后,可获得房屋产权主管部门的权利确认。
(3) 屋顶平台使用权转让金的归属及处理:
屋顶平台使用权经转让后,出让人(全体业主)即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议,该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化,资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。

文颖,男,29岁,中南财经政法大学法学学士,专职律师,现任全国优秀律师事务所湖南金州律师事务所合作人,业务发展委员会委员;湖南省律师协会房地产业委员会委员;长沙市律师协会法律顾问业务委员会委员;《中国律师》杂志社两刊一网驻长沙地区事务代表。2002年获得中国证监会颁发的上市公司独立董事资格。联系电话为:13507318350




关于印发中山市重大项目协调制度的通知

广东省中山市人民政府办公室


关于印发中山市重大项目协调制度的通知
中府办〔2008〕52号

火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属有关单位:
《中山市重大建设项目协调制度》业经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

中山市人民政府办公室
二○○八年五月九日

中山市重大建设项目协调制度

为保证重大建设项目的顺利进行,及时解决重大建设项目建设过程中遇到的问题,提高行政管理效率,特制定本协调制度。
一、工作机构
市政府成立中山市重大建设项目协调小组,由市政府分管城建工作的副市长、副秘书长分别担任正、副组长,成员由市监察局、发展和改革局、国土资源局、规划局、建设局、财政局、环保局、公安消防支队等单位分管领导组成。协调小组办公室设在发展和改革局,并指定专人负责日常联系工作。
二、工作职责
中山市重大建设项目协调小组履行如下工作职责:
(一)协调重大建设项目在建设全过程遇到的问题;
(二)对重大建设项目进行全程督办;
(三)指挥各成员单位协同落实推进重大建设项目进程的各项措施。
三、工作程序
(一)各成员单位及与重大建设项目建设相关的部门和单位对重大建设项目进行职能管理中遇到的问题,在本部门职能范围内难以解决的,应在问题产生之日起10日内向重大建设项目协调小组书面报告。书面报告中应详细说明问题产生的原因,本部门为解决此问题所做的工作,存在问题对重大建设项目已经或可能产生的影响,问题的难点和重点,解决问题的关键和分歧意见及本部门解决此问题的倾向性意见。
(二)协调小组办公室接到书面报告后应在2个工作日内请示协调小组组长或副组长,确定召开协调小组成员会议时间并通知各成员。
(三)协调小组成员会议就有关部门或单位提出的问题进行讨论,听取各成员单位及相关单位的意见,对存在意见分歧但能共同商定解决办法的,明确部门分工、步骤和时限以落实解决问题。对意见分歧较大、一时难以商定解决办法的,由各部门和单位在会后5个工作日内分别提交书面意见,协调小组可指定一成员单位或直接组织调研,探寻可供参考借鉴的解决办法,条件成熟时再召开全体成员会议商讨对策。
(四)协调小组成员会议应形成会议纪要或情况通报并发至成员单位和相关单位,协调小组办公室跟踪督办相关措施的落实。
四、定期报告通报制度
成员单位及相关单位应及时向协调小组报告本部门(单位)落实工作的进度。在重大建设项目建设过程中,应于每月10日前将重大建设项目的开工率、进度完成率、投产率以及存在问题、解决措施等情况以书面形式上报协调小组,由协调小组办公室综合整理并及时通报全市重大建设项目进展情况。
五、绩效考核
对存在下列情况的部门和单位,协调小组可向市直部门和镇区工作实绩考核办公室提出给予扣分处理。
(一)职责明确但落实不力;
(二)在重大建设项目建设过程中遇到问题,本部门难以解决又没有及时向协调小组报告,造成拖延建设进程;
(三)在重大建设项目建设过程中遇到问题,在本部门职能范围内能解决但没有采取措施解决,直接将问题移交协调小组。