无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
民政部


关于批转关于加强有奖募捐社会福利资金规范化管理的意见和“九五”期间中募委本级社会福利资金使用工作的几点建议的通知

1995年12月15日，民政部

民政部关于批转中国社会福利有奖募捐委员会办公厅关于加强有奖募捐社会福利资金规范化管理的意见和“九五”期间中募委本级社会福利资金使用工作的几点建议的通知

各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局：
中国社会福利有奖募捐委员会《关于加强有奖募捐社会福利资金规范化管理的意见》（中募委字〔1995〕19号）和《关于“九五”期间中募委本级社会福利资金使用工作的几点建议》（中募委字〔1995〕17号）已经民政部同意，现发转你们，望认真贯彻执行。
有奖募捐社会福利资金是通过向社会公众发行中国福利彩票的形式募集来的。它所产生的社会效益远远大于经济效益，因此，各地务必高度重视对社会福利资金的使用和管理。
一、认真贯彻《有奖募捐社会福利资金管理使用办法》（以下简称《办法》），建立健全各项规章制度，确保社会福利资金的回收、管理、投放、使用在法制的轨道上运行。
二、严格遵守《办法》和有关政策对社会福利资金资助方向的规定，切实把资金用于为老年人、残疾人、孤儿服务的社会福利事业，支持社区服务、社会福利企业的发展和帮助社会上最需要帮助的人；坚持专款专用，不得擅自截留、挤占、挪用社会福利资金，真正做到取之于民，用之于民。
三、加强对社会福利资金使用的监督。严格对资助项目的评审，检查落实资金的使用情况；遵守国家财经纪律和财会制度，自觉接受内审机构和国家审计部门的监督。

中募委办公厅关于加强有奖募捐社会福利资金规范化管理的意见
（1995年12月1日）
民政部：
1994年12月，民政部颁发了《有奖募捐社会福利资金管理使用办法》（以下简称《办法》）。《办法》下达以来，各地对社会福利资金的使用更加重视，管理也比过去有了加强，总的情况是好的。但由于各种原因，历史上存在的一些老问题还没有完全解决，实践中又出现了一些新的问题，值得引起重视。为了更好地贯彻执行《办法》，使社会福利资金的管理进一步走向规范，特提出以下意见。
一、严肃纪律，严禁挤占、挪用和对外借贷福利资金
关于社会福利资金的管理，《办法》第四条规定：各级募委和民政部门“不得擅自截留、挪用应上交或留成的社会福利资金”。第十四条规定：“社会福利资金投放后，必须专款专用，任何单位和个人不得以任何形式占用或挪用”。在实际工作中，民政部和中募委也一再强调，福利资金同救灾款一样是“高压线”，不准乱碰乱动。但这几年中，仍有一些地方违反上述规定，主要表现有：民政厅局以暂时借用的名义，占用福利资金；以“有偿资助”的名义，将福利资金借给直属企业，实则有借无还，长期挪用；将非福利项目虚报为福利项目，用福利资金资助；在“增值”的名义下，将福利资金借给社会上的企业、单位或个人。这些做法，不仅严重违背有关规定，而且极易导致舞弊和各种经济犯罪案件的发生。我们认为，为了严肃纪律，今后应明确规定：（一）不准以任何名义借贷福利资金给外单位和个人。（二）不准以任何理由挪用福利资金。（三）对福利企业的资助，目前仅限于技改贴息一种形式。过去按“有偿资助”向福利企事业单位提供的资金，要进行一次清理，清欠出来的资金要迅速回归社会福利资金帐户。过去借贷给外单位和个人的，必须限期收回。
二、作出规划，加快福利资金投放速度
随着福利彩票发行规模的扩大，各级民政部门掌握福利资金的数量也逐步增加，通过制订规划和计划，减少资金投放的盲目性，增加资金投放速度和整体效益，已经成为现实的课题。据近两年的统计，全国只有一半左右的省、区、市能将当年筹集福利资金的70％投入使用，另一半的地方投入率达不到70％，有的甚至只有30－50％。我们认为，社会福利资金当年投入率达到70％，是一项基本的考核标准。建议各地在做好第九个五年计划的基础上，统盘考虑并制订出本级福利资金使用规划，逐年按计划执行，既避免盲目性，也保证每年投入率。
三、严守资助范围，统一项目名称
《办法》第八条规定：“社会福利资金主要用于资助为老年人、残疾人、孤儿服务的社会福利事业，帮助有特殊困难的人，支持社区服务和社会福利企业的发展”。为了便于实施，《办法》第九条和第十条又对无偿资助和有偿资助的项目范围作出了明确和具体的规定。我们认为，一切不符合上述规定的资助都是没有根据的，都是违反纪律的，必须坚决制止。
为了便于管理和享受国家有关的政策优惠，我们建议，今后各级项目评审委员会审定资助项目时，应选用下列规范名称：社会福利院、精神病人福利院、儿童福利院、孤儿学校、流浪儿童救助保护中心、乡镇敬老院、光荣院、荣誉军人康复医院、社区服务中心、 社会福利中心、老人公寓。如果不按上述名称立项申报，上级募委会不予受理资助。
四、建立健全项目评审机构，按照规定原则和程序审批
《办法》第四章对审批程序作了明确规定。1995年1月18日，民政部《关于有奖募捐工作几个具体问题的通知》（民办函〔1995〕16号）中，又公布了部和中募委评审委员会的组成，要求“各地凡未有评审委员会的，应抓紧成立，其人员可参照部评审委员会的构成”。但直到现在，仍有一些地方没有建立评审委员会，福利资金的使用仍由厅局和募委的有关领导说了算，个别的甚至由个人说了算，这种状况应迅速改变。我们建议，各地必须在明年一季度内建立评审委员会，凡未建立评审委员会的，中募委不再受理该地资助申请。
根据《办法》的有关规定和当前全国福利事业发展的需要，我们认为，目前审批资助，应注意以下原则：（一）把老的福利、优抚事业单位的改造提高列为重点。（二）项目的布局要合理，功能应注意综合性。（三）项目规模档次要与当地经济发展水平相适应。（四）社区服务项目要名实相符。（五）资助与福利彩票的发行业绩和资金结算相挂钩。
鉴于民政部、中募委项目评审会每年在“五一”、“十一”前后召开，各地的资助申请，应于每年二月底和七月底前报送中募委，以便安排考察和初审。为了做好此项工作，各省级募办应安排相对固定的人员专管或兼管资金使用的业务工作。
五、规范申报内容，健全资助项目档案
根据近几年的实践，我们认为，今后下级向上级申请项目资助，其申报材料必须具备以下内容：（一）项目的可行性报告，包括兴办项目的必要性和可能性，规模和功能，效益预测，主体资金的落实情况和到位情况，工程进度计划等。（二）基建工程需有当地计划部门的立项批文和规划部门的有关批件。（三）需征地的项目要有土地管理部门的批准书。（四）本级募办对项目的实地考察报告。（五）本级评委会审查结论及申请资助额度。
福利资金资助的每一个项目都应建立档案，作为永久性资料保存。档案应按管理标准立卷，有条件的单位要逐步实行计算机管理。档案资料除上述申报材料及附件外，还应包括：（一）上级募委会资助的正式批文。（二）拨款情况记录。（三）项目竣工后的验收报告，建筑工程的决算报告，有关审计部门的审计报告。（四）建筑工程的外型图片。（五）福利资金资助的永久性标志图片。
六、加强检查监督
为了加强对社会福利资金管理使用的监督，我们建议从两方面采取措施：（一）凡用社会福利资金资助的项目，各省、区、市民政厅、局的业务处室，每年应对受助项目的进度、效益进行一次实地检查，并将检查结果汇总报民政部和中募委。（二）驻民政系统的各级审计机构的负责人
，参加同级评审委员会。各级审计机构每年都应对同级福利资金的使用情况进行一次审计，并对下级使用情况进行抽查。我们建议，自1996年起，每年由部审计局统一组织力量，在全国选择三分之一的省、区、市，进行一次认真的抽查审计。
以上报告如无不妥，请批转各地执行。

中募委办公厅关于“九五”期间中募委本级社会福利资金使用工作的几点建议
（1995年10月11日）
民政部：
有奖募捐工作开展以来，预计到1995年底，全国累计发行福利彩票将超过100亿元，筹集社会福利资金31亿元，投入使用23亿元，资助社会福利项目5万多个，帮助近万家福利企业进行技术改造。其中，中募委本级直接到750个项目资助了4．8亿元。所有这些工作，主要是在“八五”期间实施和完成的，为这一时期我国社会福利事业的发展起到了不可替代的作用，每年直接受益的群众（主要是民政对象）达五、六百万人。但是，工作中也逐渐暴露出一些问题，需要在“九五”期间加以改进。经过反复调查研究和征求各地意见，我们对“九五”期间的使用工作提出如下建议：
一、资助重点和总体目标应相对明确和稳定。
“八五”期间，全国曾将原有福利事业单位的危房改造列为资助重点予以强调，经过这几年的努力，结合这些单位的“达标升级”活动和布局调整工作，现已完成了对40万平方米的危房改造。但是，据我们掌握，现有的福利、优抚事业单位至少仍有几十万平方米的危房急待改造。原因是：第一，过去掌握的危房总面积数统计不全，明显小于实际存在数；第二，过去确定危房的标准偏严，不少未被列为危房的老房，近几年又成了危房；第三，原用统计未将优抚事业单位包括在内；第四，近两年一些地方热衷于上新建项目，上规模大档次高的项目，对危房改造有所忽视，使资助重点事实上发生“移位”，该办的事没有办。总之，现在仍有不少福利、优抚事业单位房屋、设施老旧不堪，更谈不上与社会发展的需求相适应。
我们认为，“九五”期间，对现有福利、优抚事业单位的改造，特别是危房改造，仍应列为资助重点。民政部、中募委在项目评审时，要确保这个重点，还要要求和引导地方各级募委和政府增加这方面的投入。我们建议确定这样一个目标：到本世纪末，基本完成社会福利和优抚事业单位的危房和改造，争取达到全国三分之二以上的县、市都有一所综合性福利院（没有的可在县、市所在镇的敬老院或光荣院的基础上改建）。有条件的乡镇都有一所敬老院。
二、规范对社区服务项目的资助。
根据全国社区服务经验交流会议精神，近两年中募委和地方募委都有相当数量的社会福利资金用于资助社区服务项目，从总的情况看，效果是好的。“九五”期间，各省、市这方面的积极性仍会很高。我们认为，发展社区服务必须坚持社会福利属性的原则，强调把社会效益放在首位，防止为了片面追求经济效益而牺牲社会效益，制止和纠正个别社区服务设施偏离社区服务宗旨的现象。我们建议，今后凡有福利资金资助社区服务的项目，不论规模大小，档次高低，必须有50％以上的面积直接用于社会福利服务功能。凡经查实借“中心”之名办宾馆、招待所的项目，一律不予资助。同一市、县，凡是现有社会福利和优抚事业单位危房改造任务没有完成之前，原则上不考虑对这类“中心”的建设给予资助。
三、调整扶贫福利资金的使用方向和投放办法。
经部长办公会决定，自1992年起，有云、贵、川、藏、甘、青、新、宁、蒙、桂、琼、皖、赣，1993年又增加陕、晋，共15个经济欠发达省、区，每年在“交二返一”的额度之外，由中募委另外特别资助各35万元，由当地民政厅自行支配，用于扶植当地民政经济的发展，以期缩小这些地方与内地发达地区的差距，并通过这笔资金的“滚动使用”和逐步积累，实现工作机制由“输血”向“造血”的转化。三年来实践的结果，效果很不理想，多数地方这笔资金“滚动”不起来，个别地方实际上白白把这笔资金糟蹋掉了。另外，自行支配的方式，也存在管理上的一些漏洞和问题。“九五”期间，我们建议改善这一做法，把资助额度提高到每年每家50万元，但使用方向改为资助本省区内贫困县区的福利事业项目的改造或建设，操作方法也改为“地方选项申报、评委会审项把关、中募委定额定项资助”。这样做，可以实实在在为当地群众办些实事，真正为缩小地区差别作些贡献。
四、适当提高“三项康复”和“特教”的资助额度。
“八五”期间，为实现国务院审定批准的《中国残疾人五年工作纲要》确定的目标，民政部分别与中残联、国家教委商定，每年由中募委向中残联“三康办”提供专项经费220万元，由中残联安排使用；每年由中募委向“弱智儿童特殊教育”（简称“特教”）提供经费300万元，分别由国家教委和民政部安排使用。这两项工作，“三项康复”（全称为“白内障复明、小儿麻痹后遗症矫治、聋儿语训”）任务已提前超额完成，“特教”也取得了显著成绩。
鉴于“九五”期间“三项康复”工作力度还要加大，弱智儿童的入学率仍处于较低水平，我们建议“九五”期间，每年对“三项康复”的资助额由220万元提高到300万元，对“特教”的资助额由300万元提高到350万元。考虑到目前儿童福利院房屋、教育、康复条件还比较差，额度增加后，应有一定比例直接用于各地儿童福利院的残疾儿童康复和特殊教育。具体安排，由部有关司同中残联和教委另外商议。
五、福利企业技改贴息的额度每年仍以1000万元为宜。
中募委配合民政部抓福利企业技术改造，自1988年迄今，已投入贴息资金4233万元（近几年实际贴息支出每年大体在850万元左右），共争取到各类银行贷款19．3亿元，完成改造项目2300多个，效果比较好，管理办法也逐步完善。“九五”期间，我国福利企业的宏观发展思路已由数量的发展转向素质的提高，技改任务的重要性会进一步突出，但由于资金有限，参考“八五”期间的情况，我们认为，每年1000万元的贴息额度不宜削减，也不必增加，更不宜硬性规定按固定比例用于技改贴息。同时，部和中募委应继续坚持不对福利企业直接借款的方针。
六、增加必要的专项支出。
根据民政事业发展“九五”计划，我们建议“八五”后期实际上已经实施的几项资助，改为设立专项资金每年固定予以资助：
1、革命伤残军人现代假肢换装补助费，每年200万元，5年共1000万元。优抚司负责根据各省伤残人员分布情况，提出计划和预算，社会福利司负责审定假肢厂上报的安装计划，经部长办公会讨论后实施。更换假肢补助费由中募委在当年额度内按补贴标准报销。
2、流浪儿童救助设施改造经费，每年200万元，5年共1000万元。根据各省（市）自身条件成熟情况，落实改造一个项目给予酌情补贴的办法，定出具体资助的项目，待配套资金落实、工程确已动工后，由社会事务司主办，经中募委会签后，以部名义下文拨款。
3、孤残儿童助医工程补助经费，每年500万元，5年共2500万元，用于民政系统收养的孤残儿童的矫治和手术康复。由社会福利司负责按民政部和卫生部联合发文要求，核实、汇总实际发生的补贴费用，在当年额度内分批到中募委报销。
4、受灾地区城乡社会福利事业恢复重建补助费，每年500万元，5年共2500万元。由各有关省民政厅和募委办上报城乡福利事业单位受灾情况，待当年全国灾情明朗后，由部救灾救济司和中募委办公厅提出分配方案，提交民政部和中募委资助项目评审委员会审定，中募委直接拨款到有关省（市、区）募委会。
七、发挥项目资助的奖励作用促进发行。
1994年结束后，经部领导批准，中募委动用370万元福利资金，对1994年彩票销量超过3000万元的地（市）和超过500万元的县（区），分别奖励资助30万元和20万元在当地搞福利事业项目，引起全系统轰动，各地你追我赶、争创佳绩，极大地促进了发行工作。
我们深感这是一个广泛调动基层积极性，把大家的注意力从“伸手要钱”转向“自己挣钱”的好办法，建议“九五”期间，每年从返还资助后剩余的资金中提取10％的比例，用于奖励资助发行工作先进的地（市）、县（区）搞福利事业项目。
以上建议如不当，请批转各地参照执行。