售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


安徽省淮北市人民政府


淮政〔2004〕112号


淮北市人民政关于印发淮北市企业信用信息管理办法的通知

濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《淮北市企业信用信息管理办法》已经市人民政府第32次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。



二○○四年十二月七日　　　　
淮北市企业信用信息管理办法

第一条　为加强企业信用信息建设，实现企业信用信息的公开与共享，促进企业诚信经营，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内企业信用信息的收集、公布、使用等活动，适用本办法。
第三条　本办法所称企业信用信息，是指行政机关依法履行职责过程中产生、收集和其他国家机关提供的关于各类企业及其经营活动中与信用有关行为的记录。
第四条　市人民政府建立淮北市企业信用信息系统（以下称企业信用信息系统），通过计算机网络收集和公布企业信用信息，为行政管理提供基础信息服务，并为社会提供信息查询服务。
第五条　企业信用信息系统分为企业身份信息系统、企业业绩信息系统、企业提示信息系统和企业警示信息系统。
第六条　企业信用信息系统是全市信息资源建设的重要组成部分，是全市信息资源管理系统的重点应用系统。企业信用信息系统按照信息资源管理系统的技术标准和规范进行建设，以保证系统在本市行政机关之间实现信息的快速查询、共享和远程维护。
市工商行政管理机关负责企业信用信息系统的建设、维护、更新和管理。
市级有关行政机关负责确定需记入和公布的本系统有关企业信用信息的具体项目、范围和标准，收集、整理本系统的信息，并按照统一规定及时、准确地向企业信用信息系统提供真实、合法、完整的企业信用信息，并承担相应的法律责任。
第七条　行政机关可以通过电子政务网登录企业信用信息系统，提交或查询信息，实现各行政机关之间的信息互通与共享。
行政机关在日常监督管理、行政审批、企业资质等级评定以及周期性检验和表彰评优等工作中，应当按照授权查阅企业信用信息的记录，作为依法管理的依据或者参考。
企业信用信息系统通过本市信息资源管理系统实现与淮北市个人信用信息系统的相关信息查询。
第八条　市级有关行政机关提交的信用信息应当包括下列内容：
（一）提交信息的行政机关名称；
（二）企业的基本情况；
（三）需记录的信息内容；
（四）行政机关的结论意见或者决定；
（五）作出结论意见或者决定的行政机关名称；
（六）需要限制的行为及其期限。
除前款规定外，提交记入企业警示信息系统的信息，还应当同时提交下列书面材料或者电子文档：
（一）以书面形式提交的本部门信息审批表；
（二）移送信息的通知书和登记表；
（三）行政处罚决定；
（四）需要提交的其他材料。
第九条　市级有关行政机关应当对提交的信息数据实行动态管理，及时更新和维护。条件尚不具备的，应当于每季度第一个月的前10日内追加和更新。
第十条　下列信息记入企业身份信息系统：
（一）企业登记注册的名称；
（二）企业取得的专项行政许可；
（三）企业的资质等级；
（四）行政机关依法对企业进行专项或周期性检验的结果；
（五）企业纳税等情况；
（六）行政机关依法登记的其他有关企业身份的情况。
第十一条　下列信息记入企业业绩信息系统：
（一）被评为市级以上重合同守信用单位的；
（二）被市级以上税务部门评为“纳税大户”或纳税先进单位的；
（三）被认定为“中国驰名商标”或者省、市著名商标的；
（四）通过质量标准认证或产品被列入国家免检范围的；
（五）被市级以上人民政府评为出口创汇先进企业的；
（六）被评为市级以上“价格、质量信得过单位”的；
（七）企业及其法定代表人、主要负责人受到市级以上行政机关有关表彰的；
（八）市级行政机关认为可以记入的有关企业信用的其他业绩信息。
第十二条　下列信息记入企业提示信息系统：
（一）企业因违法行为受到警告、罚款、没收和责令停产停业行政处罚的；
（二）企业未通过法定的专项或者周期性检验的；
（三）企业生产或销售的批次商品被依法检验定为不合格等级的；
（四）企业因违法行为被限制设立分支机构的；
（五）企业被国家机关依法认定为发生重大安全事故的；
（六）企业被国家机关依法认定为拖欠税款的；
（七）企业被国家机关依法认定为逃废金融债务的；
（八）企业被国家机关依法认定为拖欠水、电、气费半年以上的；
（九）企业被国家机关依法认定为拖欠法定社会保险费的；
（十）市级行政机关认为可以记入的企业其他违法行为。
第十三条　下列信息记入企业警示系统：
（一）企业一年内因同一类违法行为受到罚款、没收或责令停产停业等行政处罚三次以上的；
（二）企业因违法行为被行政机关撤销或者吊销许可证、营业执照的；
（三）企业因违法行为被实施市场禁入的；
（四）企业拒不执行人民法院有关债务等生效的判决或裁定的；
（五）企业被国家机关依法认定为拒绝参加法定社会保险或故意拖欠法定社会保险费用，情节严重的；
（六）企业被国家机关依法认定为偷、逃、骗税款，情节严重的；
（七）企业因违法行为构成犯罪、被追究刑事责任的；
（八）企业其他扰乱市场秩序、危害交易安全的严重违法行为。
第十四条　企业法定代表人、主要负责人的下列信息，记入企业警示信息系统：
（一）正在被执行刑罚的；
（二）因犯有贪污贿赂罪、侵犯财产罪或者破坏社会主义市场经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾5年或者因犯其他罪被处刑罚，执行期未逾3年以及因犯罪被判处剥夺政治权利，执行期满未逾5年的；
（三）担任因经营不善破产清算的企业的法定代表人或者董事、经理，并对该企业的破产负有个人责任，自该企业破产清算完结之日起未逾3年的；
（四）拒不执行人民法院有关债务等生效的判决或裁定的；
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
第十五条　企业信用信息记录期限按照下列规定设定：
（一）企业身份信息系统中的信息，记录期限至企业终止为止；
（二）企业提示信息系统中的信息，记录期限为3年；
（三）企业业绩信息系统中的信息，记录期限为3年，但有效期限的除外；
（四）企业警示信息系统中的信息，记录期限为3年，但法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
在前款规定的记录期限届满后，系统自动解除记录并转为永久保存信息。
第十六条　属于依法限制企业及其法定代表人、主要负责人有关注册登记、对外投资、行政许可以及资质等级评定等方面的事项，法律、法规、规章明确规定限制期限的，从其规定；没有明确规定限制期限的，限制期限为3年，限制期限届满时，系统自动解除其记录。
第十七条　任何组织和个人均可以通过淮北市企业信用信息网站登录企业信用信息系统，查询公布的企业信用信息，并可以通过企业身份电子认证系统查询企业身份信息。
第十八条　行政机关公布企业信用信息应当符合法律、法规、规章的规定，对属于个人隐私、涉及企业商业秘密以及法律、法规、规章明确规定不得公开的其他内容，提交信息的行政机关应当采取保密措施，不得公布和披露。
第十九条　行政机关应当按照法律、法规、规章的规定使用企业信用信息，不得滥用，不得违法限制企业经营活动。
第二十条　企业认为本企业信息与事实不符的，可以向提交信息记录的行政机关提出变更或者撤销记录的申请，行政机关应当在接到申请后的7个工作日内做出处理，并告知申请人；企业也可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对信息确有错误以及被决定或者裁决撤销记录的，行政机关应当及时变更或者解除该记录；因信息错误给当事人造成损害的，提供信息记录的行政机关应当依法承担责任，并应追究直接责任人的行政责任。
企业认为本企业符合企业业绩信息系统记录条件的，可以向市工商行政管理机关提出记录申请并提交相应的证明文件。工商行政管理机关应当在接到申请后7个工作日内会同有关行政机关进行核实后做出处理，并告知申请人。
第二十一条　行政机关及其工作人员玩忽职守以及利用职务之便，违法公布、利用企业信用信息，侵犯企业合法利益，损害企业信誉的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
行政监察机关以及有关行政机关对违反本办法不按规定提交、维护信息的责任人员，依法追究行政责任。
第二十二条　行政机关对外国企业常驻代表机构、外商投资企业的办事处以及广告媒介有关信用信息的收集、公布、使用等活动，适用本办法。
其他经济组织和个体工商户有关信用信息的收集、公布、使用等活动，参照本办法执行。
第二十三条　政府有关部门应当根据本办法的规定，制定关于提交、维护、管理、使用企业信用信息的内部工作程序和管理制度。
第二十四条　本办法由市工商行政管理局负责解释。
第二十五条　本办法自2005年1月1日起施行。