关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 02:58:26   浏览:8438   来源:法律资料网
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关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知

广东省广州市人民政府


穗府〔2008〕1号

关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知

各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  现将《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》印发给你们,请认真组织实施。

  发展限价商品住宅、规范限价商品住宅销售管理,是贯彻党的十七大精神,落实“富民优先,民生为重”的重要举措,关系到广大人民群众的切身利益,关系到房地产市场持续、健康发展。各级政府、各有关单位务必加强组织领导,深入宣传,精心组织,确保工作的顺利推进。

广州市人民政府
二○○八年一月三日

广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)

  第一条 为规范限价商品住宅的销售,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 限价商品住宅(以下简称限价房)是指政府公开出让商品住宅用地时,提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权,并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。

  第三条 限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分,是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。

  第四条 本办法适用于本市市辖区范围内限价房的销售和管理。

  第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织实施本办法,其下属的市房地产中介服务管理所负责限价房销售的具体监管工作。

  第六条 市国土房管局应当及时根据本市房地产市场运行情况及住宅需求,严格按照本办法第三条规定对限价房用地供应进行研究。需要在年度住宅用地供应计划中安排限价房用地的,市国土房管局应当在报经市人民政府批准后,编制和公布限价房用地年度供应计划。

  限价房用地应当公开出让。

  限价房用地公开出让时应当明确规定户型、最高销售价格、销售对象等限制性要求。

  第七条 限价房套型建筑面积不得超过90平方米。

  第八条 限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况,按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。

  销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。

  第九条 限价房应当限制销售对象。

  限价房的销售对象应当根据限价房用地供应情况、本市居民住房现状和收入情况、房地产市场运行情况,以及住房保障范围和标准等因素确定。

  第十条 市国土房管局应当根据本办法的规定,按照循序渐进、优先满足有效需求的原则,报经市人民政府批准,确定和公布限价房的最高销售价格标准和销售对象标准。

  第十一条 符合条件的限价房购买者以夫妻双方名义申请购买的,可以优先购买限价房。

  第十二条 开发建设单位在销售限价房前,应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。

  《商品房预售许可证》经批准后,销售方案应当与《商品房预售许可证》一起向社会公布。

  限价房的预售应当纳入本市房屋管理系统,并对限价房设置“销售限价”、“销售对象”等特别审查环节。

  第十三条 销售限价房一般按照以下程序进行:

  (一)预登记。

  1.公布楼盘信息和受理购买申请。

  限价房项目自取得《商品房预售许可证》之日起,市国土房管局应当通过报纸和该局公众网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案,受理购房申请。

  市国土房管局受理购房申请的时间不少于10日。

  2.购房申请人提交申请和证明资料。

  购房申请人应当按照市国土房管局规定的时限和方式提交购房申请和提供证明其符合购买条件的有关资料。

  购房申请人应当承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误,并同意国土房管部门查核有关情况。

  所有提交购房申请并提供符合要求证明资料的购房申请人确认为预登记人。

  (二)公开摇珠确定购买顺序。

  提交购房申请和提供证明资料的时间截止后,市国土房管局组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序,公开摇珠工作应当在公证部门监督下公开进行。

  参加公开摇珠的预登记人根据是否享有优先购买权,分为优先预登记人、其他预登记人两类确定购买顺序。

  (三)实质审核预登记人购房资格。

  公开摇珠结束后,市国土房管局应当在10个工作日内,按照公开摇珠确定的购买顺序,实质审核预登记人的购房资格,确定合格预登记人名单。

  合格预登记人根据是否享有优先购买权,分为优先合格预登记人和其他合格预登记人两类。

  (四)购房资格公示。

  市国土房管局应当将合格预登记人名单通过报纸和该局公众网站等媒体向社会公示,公示期不少于5日,公示期满无异议或异议经审核不成立的合格预登记人确认为有效购房人。

  市国土房管局应当在公示期满后3个工作日内,根据公示结果和公开摇珠确定的购买顺序,确定最终的有效购房人名单和购房顺序,并将该名单和顺序通过公告、信函等形式送达开发建设单位和有效购房人。

  (五)签订购房合同。

  开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售,依照市国土房管局制定的合同示范文本,与有效购房人签订《限价房买卖合同》。

  有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价房买卖合同》的,视为放弃购买资格,购房顺序依次顺延;《限价房买卖合同》经市房地产交易登记中心登记备案后,有效购房人信息将被市国土房管局冻结存档,不得再次申购限价房。

  市国土房管局可以根据本办法制定限价房销售具体操作细则。

  第十四条 限价房项目的土地使用权出让合同应当约定开发建设单位不得将土地和在建工程抵押。

  第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。

  5年期满后出租和转让的,应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。

  本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。

  第十六条 已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内,因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的,应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定;市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买,以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的,应当按照本办法第十五条第二款的规定补交土地收益价款。

  购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守前款规定。已购限价房者违反承诺的,市国土房管局有权依约定限制其新购商品住宅买卖合同的登记备案和产权转移登记。

  第十七条 《商品房预售许可证》批准2年后仍有剩余限价房未售的,市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。

  市住宅建设办公室放弃优先购买权的,开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求,经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后,开发建设单位可以自行处置商品住宅。补交土地收益价款的标准与本办法第十五条第二款规定相同。

  第十八条 限价房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家、省、市有关规定执行。

  第十九条 购房人申报虚假资料骗购限价房的,按照以下规定处理:

  (一)要求其退还所购买的限价房,依法注销其房地产权登记,按照原购买价格结合成新退回房价款;

  (二)按照申请购买时的承诺约定追究法律责任;购房人属于国家公职人员的,依法给予行政处分;

  (三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;

  (四)永久取消其购买限价房资格。

  第二十条 购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的,按照以下规定处理:

  (一)要求其退还所购买的限价房,依法注销其房地产权登记,按照原购买价格结合成新退回房价款;

  (二)依照申请购买时的承诺约定追究法律责任;

  (三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;

  (四)永久取消其购买限价房资格。

  第二十一条 开发建设单位违反本办法规定进行销售的,市国土房管局应当立即责令开发建设单位整改,并根据国有土地使用权出让合同的约定和相关法律规定进行处理和处罚。

  第二十二条 行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中,存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的,由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法处理。

  第二十三条 为促进城市建设和经济发展,引导产业结构优化升级,吸引优秀人才创业发展,经市人民政府批准,可以参照本办法规定,建设面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的限价房,优先供应给前述群体购买。

  第二十四条 从化、增城市参照本办法,结合本地实际,制定相应办法。

  第二十五条 本办法自公布之日起施行,有效期3年。有效期届满,根据实施情况依法评估修订。


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论股权

漆多俊

股权的法律特征和性质如何?国内外学者历来持有不同意见,学术界存在"所有权说"、"债权说"、"共有权说"、"社员权说"、"所有权债权化说"等诸多分歧。近年来我国法学界对此争论再起。这个问题与当前我国国有企业产权和经营制度改革相关。本文对此谈谈看法,希望有助于讨论。
一、公司法人财产的权的形成与性质

公司是全体股东依照公司法组成从事生产经营的法人组织。公司财产由全体股东出资组成。公司将各股东出资的财产集中起来,根据公司生产经营任务和性质,统一组合,形成公司财产特定的内部有机构成和生产力要素的内部结构,使之成为统一的有机整体。在公司财产这一统一整体中,不再区分各个股东的财产部分。这就是公司财产的统一性和整体性。

公司对于公司财产权利性质如何?有的认为公司拥有所有权;有的认为公司不享有所有权,而只有经营权。笔者认为,股东会这一全体股东集体有权决定公司一切重大事务,即有权决定支配公司财产的基本方式,并由它选任董事或其它人员,组成董事会之类的业务执行机关,具体负责对公司财产进行管理和运营,即行使经营权。经营权是公司财产权的十分重要的内容,但它毕竟只是公司财产权的一个组成部分,而不是全部。它由股东会授予,受股东会制约,不得违背股东会决议。董事会的经营权对于股东会的财产权来说,只是一种派生的、限定的、相对的财产权;而股东会的财产权则是自身的、完全的、终极和绝对的财产权。这就是说,股东会拥有的是对于公司财产的所有权。股东会是公司法人内部的一个机关;即使不设股东会,由于事实上存在全体股东集体意志,这一全体股东集体通过各种形式对公司行使决策权和对业务执行机关的监督权,它事实上是存在于公司法人内部的一种力量。既然公司所有权由公司内部一个机关即股东会行使,怎么能说公司法人没有财产所有权呢?
二、股权的性质及出资人财产所有权让渡的条件与依据

我们再来分析股权的性质。股权是各出资人将其财产出资组成公司,形成公司财产权之后,再从公司取得的一种权利。股权的具体内容和表现形式,有些是直接的财产权,如股息、红利分配权;有些不具有直接财产权的内容,而有人身权性质,如股东身份权、公司内部的选举权和表决权等,但这些人身权归根结底是由财产权决定的,是财产权的另一种表现形式。

股权作为财产权,是怎样一种性质的财产权?它是所有权吗?诚然,出资人对于公司成立之前他用以向公司出资的那部分财产,通常拥有所有权(国有企业对其用以投资的财产的权利性质,后面再作分析)。但是,当他们出资组成公司并成为公司股东以后,他们对于原出资财产再不享有独立的所有权了,这时公司法人取得了对全体股东出资财产的所有权。关于这个问题,除了本文第一部分论述的理由外,还可以从股权的具体内容和范围加以分析。

股东出资组成公司以后,公司法人取得了对于全部出资财产统一的支配权,股东对于公司财产(哪怕仅指由他出资的那个部分)实际上已不再能独自占有、使用、收益和处分了。各股东对于有关公司财产的支配问题,有权发表各自意见,但各股东的意见必须通过全体股东所组成的集体即股东会加以集中,以集体决议方式统一表达。股东会集体由全体股东组成,但它不是各单个股东的算术之和,它是一个组织、一个有机整体。股东会集体意志不是各个股东意见的混合,它实行少数服从多数原则。股东个人有不同意见,除法律或公司章程作了特别规定外,须服从集体决议,不得坚持按照个人意见支配公司财产,也不能随意退股。由此可见,股东个人对于公司财产(哪怕仅指他所出资的份额)已经丧失独立支配权,不再享有所有权;全体股东原出资的财产已转为公司法人这个单一集体所有。股权与公司法人所有权的关系怎样呢?它只是公司法人所有权整体的一个有机组成部分。股东是股东会集体的成员,股东会是公司法人的一个内部机关。一个组织体的成员不能脱离该组织而独立存在,股权不能脱离公司法人所有权而独立存在,它不是独立的所有权;这就象细胞是构成有机体的基本单位,但细胞不能脱离有机体而存在一样。

股权是一项重要内容是股息、红利分配权。有人把它当作股东享有的独立的收益权,这不对。公司财产运营结果的收益权属于公司法人,只有公司才享有统一的或独立的收益权。公司实现统一的收益权之后,再按公司法和公司章程规定,将公司收益以股息、红利方式分配给各股东,兑现股东的股息、红利分配权。

股权的另一些重要内容是参与制订公司章程、任免公司业务执行机关、出席股东会并享有表决权、监督公司业务执行的有关业务活动等等。这是各股东为公司集体利益或者说为全体股东共同利益而参与的共益权。肌东上述每项权利的行使都要受到其它股东行使权利的制约,因而都不是独立所有权的表现。

人们通常认为股权还包括公司剩余财产分配权。近来有些同志以此作为股东享有所有权的重要论据。①我认为,应该区别"出资人"、"股东"与"原股东"这几个概念,不应混淆。所谓股东,即公司股东,是指公司成立以后至公司解散以前即公司存续期间的公司成员。公司成立以前的出资人,是公司的发起人或认股人,但尚不是股东。公司解散以后,公司不存在了,股东也不存在了,这时所谓股东实际上只是"原公司股东"。当初出资人将各自财产出资组建公司时,就有两个先决条件(这些条件是公司法和公司章程确认的),即:第一,当公司存续时,他们取得股权;第二,当公司解散清算时,分配剩余财产。当他们行使分配剩余财产这一权利时,实际上他们不是以股东身份,而是以公司原出资人身份出现的。因此,严格地说,分配剩余财产不属于股权的一项内容,而是与股权并列的一项权利,是设立公司或其后入股时,出资人同公司同时设定的两项条件之一。因此,剩余财产分配权是当初出资人对于出资财产拥有所有权的一种表现,是公司解散以后对于原出资所有权的一种"复归",而不能用来作为证明股东享有所有权的论据。恰恰相反,由于公司存续期间股东通常不能收回原出资财产,只有公司解散、股东身份实际上已不存在时,公司的剩余财产才"复归"于原出资人,这正好表明股东——只要他们还是股东,对于公司财产便没有独立所有权。

也许有人要说,你说股权不是独立的所有权,而只是公司法人所有权整体的有机组成部分,从公司内部关系来说,也许有道理;但股权是可以转让的,特别是股份有限公司的股权表现为股票,股票可以自由流通,不是独立的所有权怎么能够转让呢?我们说股权不是独立的所有权,但它毕竟具有相对独立性,特别是股票,它是股权的证券化,形式上的独立性更为明显。但即使是股票,它所代表的股权的内容,只是公司法人所有权的一个有机组成部分,是不能离开公司法人所有权而完全独立的权利。因此,当发生股东转让时,其所转让的实际上只是该公司法人所有权的有机组成部分。正因为如此,所以股权转让须经法人同意或进行登记(过户)。如果转让的是独立所有权,一般是不需要经过这些手续的。由于公司种类不同,各种股权转让的限制也不一样。最特别的是股份有限公司发行的无记名股,这种股票转让以交付生效,不需经公司同意或过户。因为这种股票所代表的权利(股权)有限,
一般只享有分配公司的股息、红利的权利,而不享有作为公司成员的其他权利。但是,无记名股票持有人可以取得如普通股东一样的其它权利,只要他们在公司的股东名簿上登记即可。可见,即使是无记名股,其股权性质仍与普通股权无本质区别。

有人提出这样的问题:如果说出资人出资组成公司,其对于出资财产的所有权便让渡给公司,形成公司法人所有权,他们换取的股权只是公司法人所有权有机整体的一个组成部分,那么,出资人的所有权是怎样"丧失"和转移的?②

对于这个问题的回答其实很简单:各出资人是自愿将各自出资财产所有权让渡给公司的;让渡的条件是向公司换取股权即公司法人所有权整体中的一个组成部分,并且在公司解散或破产时有权分配剩余财产。这种所有权转让的依据,则是公司法和全体股东依据公司法订立的公司章程。有人说,查看各国公司法,并未发现公司对其财产享有所有权的明文规定③。其实,从各国公司对于公司股东会、董事会等机关的职权及对于股东个人权利的各项具体规定,已经清楚地表明了这点,无须标明"所有权"三字才足以说明公司取得了财产所有权。
三、国有企业投资组建公司其财产权性质的转变
前面说,各出资人联合出资组成公司,公司法人取得对全体出资人出资财产总体的所有权,这是否适用于国有企业投资组建公司的情况呢?

诚然,国有企业对于归其经营管理的财产只有经营权而无所有权;但是,经营权的内涵包括占有、使用、收益和一定处分权。企业法规定企业经营权人有投资权,即国家所有权人允许企业在行使经营权过程中,以部分财产投资组建公司或向已经存在的公司入股。这意味着国家所有权人允许企业将其经营的部分财产的所有权,按照公司法规定,并通过公司章程,让渡给公司,而换取公司的股权。因此,这里发生的仍然是财产所有权的转移;这种转移是国家所有权人同意的。当发生这种转移时,投资企业实际上是代表国家所有权人将投资财产所有权让渡给公司而换取公司股权的。而投资企业作为股东行使股权,也是以国家所有权人的代表身份出现的。例如它从公司所取得的股息、红利分配,其所有权归国家,按照国家规定上缴国家或将其中一部分留作企业基金。

明确国有企业投资组建公司其投资财产所有权发生转移,其意义在于,作为投资财产的原所有权人的国家或作为原所有权人代表的国有企业,于成立公司后,只是公司的一位股东,是公司法人单一所有权人整体的一个有机组成部分,同其它单个股东一样,他们不能直接单独干预公司经营事务,这有利于公司法人自主经营。这正是国有企业实行公司制的重要意义所在。如果只发生经营权转移,公司并不取得所有权,所有权仍属于国家,则仍然难免国家对企业的直接干预。
四、评关于股权性质的其它诸说

我们已经论证股权的性质是公司法人所有权的一个有机组成部分,而不是独立的财产所有权,因此,关于股权性质的"所有权说"不能成立。下面我们再对其它诸说进行分析。
(一)关于"债权说"

"债权说"看到了股东投资入股其原来对于投资财产的所有权发生了转移,股东将所有权让渡给公司,公司取得了所有权,因而不同意股权是所有权;但又认为,股东让渡出资财产所有权的条件是向公司换取债权,股权是债权。后种意见是不能令人信服的。股权与债权尽管有相似之处,但其区别是甚为明显的,主要表现在:

1.主体身份不同。股权主体是公司股东,股东是公司组织体的内部成员;债权主体是公司债权人,债权人不是公司组织体的内部成员。2.权利内容和范围不同。股东作为公司内部成员,有权参与订立和修改公司章程,参与公司一切重大决策,参加公司内部管理,为了实现对公司管理,有权出席公司股东会并享有表决权,有权任免董事和董事会等公司管理机构和人员,有权任免监事和决定监事会的组成,享有选举权和被选举权,等等;债权人不享有上述权利,在公司正常存续期间债权人只对公司享有还本付息的请求权。3.两种权利的利益分配关系不同。股权的利益分配关系表现为公司向股东分派股息、红利;债权则表现为公司向债权人还本付息。股息、红利分配是公司内部分配关系;债权是公司外部分配关系。股息、红利分配与股东投资财产金额不具有等价关系;债权具有等价关系。股息、红利分配与公司经营效益直接相关,有不确定性和风险性;债权一般同公司经营效益无关,旱涝保收,具有确定性而无风险性。4.两种权利对投入财产本金的取回情况不同。债权到了清偿期,公司应返还全部本金;股权一般不返还股本金。公司解散清算或被宣告破产时,在以其全部财产清偿公司债务后,如尚有剩余财产,可分配给股东。但股东分得的剩余财产数额可多可少,也可能无剩余财产可分,总之,它并不同原投入的股本金等价。并且,正如本文前面已论述的那样,当公司解散或破产而分配公司剩余财产时,实际上是向原公司出资人的财产复归,它已不属于股权的范畴。
(二)关于"共有权说"
所有权共有关系比较复杂,各种学说的解释也不尽相同。共有关系的特征与股权确有许多相似之处,所以历来都有人认为股权是一种共有权④

共有关系分为按份共有(又叫分别共有)与共同共有(又叫公同共有、合有)。对于按份共有,学界有各种解释,但不管何种解择,都承认这种共有关系的结合体十分松散;各共有人对于自己的应有部分有独立的直接支配权,包括按其应有部分对于共有物有使用和收益权,对其应有部分可以自由让与、自由并单独设定质权或抵押权;各共有人还可随时请求废止共有关系,即请求分割共有财产;对共有财产的管理,原则上由各共有人共同管理,即各共有人对共有财产全体的管理有参与权,但也可约定由共有人中的一或数人管理,并可指定各共有人的管理范围;共有体不是一个统一的组织体,不存在于各共有人之外或之上行使最高权能的意思决定机关;各个共有人对其应有部分的权利行使,虽受到其它共有人的一定节制,但这毕竟不妨碍各共有人权利的独立性,不存在一个团体集体意志的统制;它不具有法人资格。所有这些,表明按份共有关系结合体不同于公司,按份共有权不同于公司股权。

共同共有关系结合为一个紧密或较紧密的团体,如夫妻关系、家庭关系、合伙团体等。共同共有人对于共同财产的全体虽存在其应有部分,但对于具体的共有物无应有部分,只是透过其对于全体财产的应有部分而潜在。各共有人不得单独处分各共有物,对全体财产的处分需受到团体的统制,团体关系存续期间,不得分割共有财产。这些是共同共有与按份共有不同而与公司股权相同的地方。但共同共有关系的结合体不是法人。在历史上,受罗马法影响的一些国家原来把"总有"⑤和"合有"统称为合有(即共同共有),后来,他们赋予"总有团体"法人资格,使"总有权"成为法人单一所有权,而将其与共同共有相分离。各国历来的民法没有承认共同共有团体为法人的。这是共同共有与公司的一个最显著的区别。其次,共同共有人对于共有财产的支配权大于股权权利,各共有人一般均可直接对共有财产使用和收益,可参与或单独管理共有财产,并可作为共有财产的对外代表。对共有财产的处分,须经全体共有人同意,不实行少数服从多数原则,不存在于全体共有人之外或之上的统一意思决定机关。共同共有的内部关系虽然密切,但可因个人意志而解除共有关系,分割共有财产。这些是共同共有与公司、共同共有权与股权的不同地方。公司有许多种类,其中无限公司与共同共有(特别是合伙)在财产权关系上有更为接近的许多特征。但无限公司是法人,它的财产权是法人单一所有权,共同共有团体不是法人,因此,其财产不是为法人这个单一主体所有。如果除开是否为法人这一点,是无限公司与合伙团体主要是在组织体稳定性方面程度上的差别。同样,股权与某些共同共有权在许多方面其实也主要是程度差别,有时并无一条十分明显的界线。

全国人民代表大会常务委员会批准免职的名单(1986年12月2日)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会批准免职的名单(1986年12月2日)

(1986年12月2日第六届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)

一、免去孙伟的福建省人民检察院检察长职务。
二、免去梁国庆的天津市人民检察院检察长职务。